Erfahrungsbericht: Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Koblenz

 

Der Vorsitzende begrüßte zu diesem Tagesordnungspunkt Herrn Sascha Langenstein vom Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung der Stadtverwaltung Koblenz und übergab ihm das Wort.

 

Herr Langenstein erläuterte detailliert das Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Koblenz. Aufgrund des fehlenden Fachwissens und dem „Blick über den Tellerrand“ (Situationen in anderen Städten und Regionen) wurde ein externes Fachbüro zur Unterstützung hinzugezogen. Außerdem wurde vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung eine externe Beauftragung empfohlen und es wird durch das Land Rheinland-Pfalz gefördert. Nach der Suche eines geeigneten Büro´s hatte sich die Stadt Koblenz letztendlich für das inwis-Institut entschieden. Man hat sich außerdem –nach Empfehlung- für die ständige Begleitung durch eine Arbeitsgruppe entschieden, welche sich in regelmäßigen Abständen getroffen hat und aus ständigen und themenbezogenen Mitgliedern/Experten bestand. Die Erarbeitung des Konzeptes dauerte ca. 1 Jahr. Die Hauptthemen des Wohnraumversorgungskonzeptes waren die Gegenüberstellung einer Bevölkerungs- und Haushaltsprognose (Nachfrage) mit der Entwicklung des Wohnungsbestandes (Angebot). Umfassende Daten dafür bekam man von der städtischen Statistikstelle. Das Fachbüro hatte jedoch auch die Möglichkeit das Suchverhalten (Nachfrage, Wünsche) bei Immobilienscout 24 zu analysieren. Als Ergebnis wurde in Koblenz letztendlich festgehalten, dass rein rechnerisch keine neuen Wohnungen mehr erforderlich sind. Allerdings wurde auch festgestellt, dass viele unattraktive Wohnungen im Bestand sind, die nicht mehr vermietet werden können, worüber es jedoch keine Statistik gibt. Man konnte also nicht feststellen wie hoch der Ersatzbedarf ist. Demnach strebt man eine Erfassung des Leerstandes anhand von Stromzählern an. Es wurde auch festgestellt, dass die Ausstattung (altersgerecht und barrierefrei) und Größen der Bestandswohnungen nicht der Nachfrage entsprechen und der Sozialwohnungsbau aufgrund des Auslaufen der Mietbindungen und der unattraktiven Förderung stark zurückgeht. Das Fazit für Koblenz war also, dass der Wohnungsneubau und die Modernisierung weiterhin in großem Umfang erforderlich sind. Da die Stadt jedoch an sich keine Wohnungen baut, wurde überlegt, wie man hier vorgehen kann. Man wird am Markt beratend tätig, wobei das Wohnraumversorgungskonzept ein Beratungsinstrument sein soll und man konzentriert sich auf ein aktives Baulücken- und Baulandmanagement. Man versucht verstärkt Konversions- und Brachflächen zu entwickeln und weißt weiterhin moderat Bauland für Einfamilienhäuser aus. Je nach Haushaltssituation strebt man auch verschiedene Förderungsmodelle von Seiten der Kommune an.

 

Im Anschluss an die Ausführungen bedankte sich der Vorsitzende ausdrücklich bei Herr Langenstein. Er hat viele Parallelen zu Landau festgestellt.

 

Ratsmitglied Herr Dr. Ingenthon bedankte sich ebenfalls und merkte an, dass die Erstellung eines Wohnraumversorgungskonzeptes für Landau der richtige Weg ist. Er fragte Herrn Langenstein, inwieweit der Faktor „Universität“ in Koblenz eine Rolle gespielt hat und zu welchem Ergebnis dies evtl. geführt hat.

 

Herr Langenstein antwortete, dass das studentische Wohnen berücksichtigt wurde. Durch Studierende wird die Nachfrage nach kleinen und günstigen Wohnungen sehr verschärft. Ein Bedarf an zusätzlichen Studentenwohnheimen  wurde auch festgestellt. 

 

Der Vorsitzende merkte an, dass man in Landau inzwischen 1200 Studentenwohnheimplätze geschaffen hat und man eigentlichen erwarten müsste, dass sich die Situation entspannt hat. Es könnte sein, dass die Studenten, die bisher in den umliegenden Dörfern gewohnt haben, verstärkt in die Stadt ziehen. Dies müsse man beobachten.

 

Auch Ratsmitglied Herr Lerch bedankte sich bei Herrn Langenstein für den schnellen und informativen Vortrag. Er schließt aus dem Vortrag, dass Landau einen größeren Bedarf an Neubauwohnungen hat als Koblenz. Auch im sozialen Wohnungsbau.

 

Herr Langenstein bestätigte, dass Koblenz keine „Schwarmstadt“ wie Landau ist. Das Konzept zeigt auch, dass die Stadt in Zukunft nicht so stark wachsen wird, sondern dass die Bevölkerung im besten Fall gehalten werden kann. Der Bedarf an Wohnraum besteht für Koblenz also nicht aufgrund des Wachstums, sondern daraus, dass viele alte, unattraktive Bestandswohnungen da sind, die nicht mehr an den „Mann“ gebracht werden. Wenn die Prognose für Landau aufzeigt, dass die Stadt weiter wächst, hätte man definitiv einen verstärkten Neubau- und Ersatzbedarf in Landau. Dies wäre ein deutliches Zeichen, dass die Stadt Landau hoch attraktiv ist. Zum sozialen Wohnungsbau teilte Herr Langenstein mit, dass das Sozialamt akut keine Probleme hatte, Bedarfsgemeinschaften unterzubringen. Günstiger Wohnraum ist also in Koblenz noch ausreichend vorhanden. Dies könnte jedoch in Zukunft zum Problem werden, wenn die Bindungen auslaufen. Koblenz habe zum größten Teil auch nur noch Privatflächen, so dass Vorgaben in Bebauungsplänen sich schwierig gestalten lassen. Positiv zu erwähnen ist, dass 80 % des sozialen Wohnungsbaus durch die Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft geschaffen wurde. Diese möchte auch weiter entwickeln, allerdings ginge das aufgrund der finanziellen Situation und der unattraktiven Förderung nicht unbegrenzt.

 

Ratsmitglied Herr Lerch fragte weiter, ob die Stadt Koblenz sonstige Instrumente sieht, wie zum Beispiel Konversionsflächen für sozialen Wohnraum zu entwickeln.

 

Herr Langenstein antwortet, dass Koblenz momentan am Erwerb einer Konversionsfläche ist. Über die Preise, welche die Bundesanstalt für eine solche Fläche auferlegt hat, war man deutliche entsetzt. Die Stadt kann sich durchaus vorstellen sozialen Wohnungsbau dort zu entwickeln. Wie  das im Detail geschehen soll, wird noch beraten.

 

Ratsmitglied Herr Lichtenthäler war der Meinung, dass die Stadt Landau kein quantitatives sondern ein qualitatives Problem hat. Er fragte ob es Synergieeffekte zwischen dem inwis-Institut und dem Jobcenter gegeben hat.

 

Herr Langenstein informierte, dass die Vertreter des Jobcenters bei den Expertengesprächen mit eingebunden wurden. Festgestellt wurde dabei, dass die Kosten der Unterkunft viel zu niedrig angesetzt werden. Die Wohnungsbaugesellschaft in Koblenz teilte mit, dass man durch die Mieten, welche verlangt werden dürfen, die Investitionen sehr schlecht refinanziert bekommt. Im Neubau könne man derzeit ganz schlecht mit den noch vorhandenen Wohnungen in diesem Segment konkurrieren, ohne dass man dabei in die roten Zahlen rutscht.

 

Der Vorsitzende verwies diesbezüglich auf den Vortrag von Herrn Götz, dem Leiter des Gebäudemanagements, vor geraumer Zeit, wo die gleichen Argumente vorgebracht wurden.

 

Ratsmitglied Herr Eichhorn fragte, ob sich die Konversion in Koblenz jetzt schon spürbar auswirkt und Einfluss auf den Wohnungsmarkt nimmt.

 

Herr Langenstein informierte, dass bereits eine Kaserne zum neuen Wohngebiet entwickelt wurde, wo auch viel sozialer Wohnungsbau errichtet wurde. Bei einer weiteren großen Kasernenfläche ist man, wie bereits erwähnt, in Verhandlungen. Ansonsten habe man von der Bundeswehr noch keine verlässlichen Zeitpläne genannt bekommen ob und wann welche Kaserne leergezogen wird.
Demnach konnte diese Flächen auch noch nicht in der Statistik mit eingeplant werden.

 

Ratsmitglied Herr Marquardt fragte, ob die Stadt Koblenz keine städtischen Wohnungen hat.

 

Herr Langenstein bejahte dies. Alle städtischen Wohnungen sind die die Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft übergegangen. Insgesamt hat die Gesellschaft ca. 5000 Wohnungen. Für weiterte Details verwies er auf das Konzept.

 

Ratsmitglied Herr Eisold fragte nochmals, ob es tatsächlich schwierig sei, sozialen Wohnungsbau durch einen Privaten Investor zu finanzieren.

 

Auch dies bejahte Herr Langenstein, da mit der Förderung ein kompliziertes Verwaltungsverfahren verbunden ist und die Konditionen zur Zeit sehr unattraktiv sind.

 

Ratsmitglied Herr Dürrpold fragte, ob die Stadt Koblenz die Leerstandsituation mit in das Konzept eingearbeitet hat bzw. Anreize für die jeweiligen Eigentümer geschaffen hat.

 

Herr Langenstein antwortete, dass Koblenz noch keine Patentlösung dafür hat. Der einzige Anreiz, den er sich vorstellen könnte wäre eine finanzielle Förderung, die auch von einer Kommune aus gehen kann.

 

Ratsmitglied Herr Dr. Ingenthron fragte wie das Verhältnis zwischen Kernstadt und Stadtteilen in Koblenz ist; ob das Konzept diesbezüglich besondere Aussagen trifft.

 

Herr Langenstein informierte, dass man in Koblenz wie auch im gesamten Bundesgebiet in der Innenstadt und in den innenstadtnahen Stadtteilen eine steigende Miete erkennt und die Bevölkerungszahlen außerhalb in den Stadtteilen sinken und die Nachfrage an Bestandswohnraum dort auch nicht hoch ist.

 

Der Vorsitzende bedankte sich nochmals herzlich bei Herrn Langenstein für seinen ausführlichen Bericht und überreichte ein Weinpräsent. Das was die Stadt Koblenz bereits getan hat, ist nun letztendlich die Bestätigung für den geplanten Weg der Stadt Landau, ein Wohnraumversorgungskonzept zu erstellen. Er merkte jedoch auch nochmals an, dass man anhand des Wachstums der Stadt Landau sieht, wie attraktiv und gefragt sie doch ist. Man muss nun jedoch auch die Herausforderung annehmen und Mietwohnraum schaffen in dem man beispielsweise Mietpreisbindungen auferlegt oder Flächen für Mietwohnraum sichert. Über solche Dinge muss die Stadt Landau in Zukunft nachdenken.

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Mitglieder des Bauausschusses nahmen diese Informationen zur Kenntnis.