Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Konversion Landau Süd: 1.) Fortschreibung des städtebaulichen Rahmenplanes „Konversion Landau Süd“ für den Bereich „Wohnpark Am Ebenberg“; 2.) Gestaltungsfibel für Bauherren, Architekten und Investoren

 

Der Vorsitzende erläuterte die Sitzungsvorlage der Abteilung Stadtplanung und Stadtentwicklung vom 10.02.2015, auf welche verwiesen wird. Er begrüßte zu diesem Thema die Mitarbeiter des Büros Scheuvens & Wachten aus Dortmund Herrn

Prof. Kunibert, Wachten Mitinhaber des Büros Scheuvens & Wachten, Herrn Martin Ritscherle Dipl.-Ing. Raumplanung und Frau Marion Stark Dipl.-Ing. (FH) Landschaftsarchitektur.

 

Einige Ratsmitglieder machten vorab darauf aufmerksam, dass sie keinen Zugriff auf einzelne Sitzungsunterlagen hatten.

 

Die Schriftführerin zeigte am Rechner, dass die Vorlagen in der aktuellen Fassung und pünktlich eingestellt wurden. Warum die Bauausschussmitglieder in Session-Net nicht zugreifen konnten, werde sie mit dem parlamentarischen Büro klären.

 

Im Anschluss übernahm Herr Prof. Wachten das Wort und erläuterte detailliert anhand einer Power-Point-Präsentation die Fortschreibung des städtebaulichen Rahmenplanes. Der bisherige Rahmenplan und der rechtskräftige Bebauungsplan C25 bilden ein Gerüst, das die Gebietsentwicklung rechtlich sichert. Die Gestaltungsfibel soll Bilder einer möglichen Bebauung vermitteln und aufzeigen, über welche Maßnahmen Qualitäten erzeugt werden können. Diese Detaillierungen im Rahmenplan und der Gestaltungsfibel helfen, die Grundstücke zielgerichtet anzubieten und Qualitäten herauszustellen. Interessenten und Bauherren bekommen hierdurch frühzeitig Informationen zur Nutzbarkeit und Ausgestaltung der Baufelder. Dies sichert Qualitäten, schafft Planungssicherheit, Transparenz und erleichtert die Bauberatung. Er nannten die 8 Leitziele (Grundsätze) des Rahmenplanes, welche auch aus der Sitzungsvorlage hervorgehen.

Im Rahmen der Gestaltungsfibel, wird der Wohnpark in drei Quartiersbereiche unterteilt (Theodor-Heuss-Quartier, Südpark-Quartier und Garten-Quartier). Jeder Quartiersbereich hat sein eigenes städtebauliches Gesicht

Innerhalb der drei Bereiche werden Vorgaben und Empfehlungen zu den Themen Bebauung, Freiflächen, Ruhender Verkehr, Werbeanlagen und Energieerzeugungsanlagen ausgesprochen.

Für die in Realisierung befindlichen Projekte gibt es keine Anpassungspflicht. Bei den in Planung befindlichen Projekten wird eine möglichst hohe Übereinstimmung zwischen der Planung und den Vorgaben des Rahmenplans angestrebt. Bei Änderungen und Neubauten werden in Zukunft die Gestaltungsfibel, die daraus entwickelte Gestaltungssatzung, und der Rahmenplan die Prüfgrundlage bilden. Zur weiteren Vorgehensweise informierte er, dass aus der Gestaltungsfibel eine Gestaltungssatzung entwickelt werden soll. Diese fasst die Vorgaben aus der Gestaltungsfibel in Ortsrecht und wird neben dem Bebauungsplan Grundlage für Baugenehmigungen sein. Die Gestaltungssatzung soll vor der Vergabe der nächsten Grundstücke im Herbst 2015 in die städtischen Gremien eingebracht werden.

 

Ratsmitglied Herr Eichhorn informierte, dass in der Fraktionssitzung der CDU lange über diesen Tagesordnungspunkt diskutiert wurde. Zunächst waren die Änderungen, welche nach der letzten Bauausschusssitzung im Rahmenplan vorgenommen wurden, nicht erkennbar. Ein weiterer Diskussionspunkt war die Frage, ob man für den „Wohnpark am Ebenberg“ eine eigene Gestaltungssatzung braucht, da die Stadt bereits zwei große Gestaltungssatzungen für den Altstadt- und den Innenstadtbereich habe. Im Quartier Vauban wurde damals auch keine erarbeitet. Weiter merkte er an, dass die Vorgaben in der Sitzungsvorlage von der Gestaltungsfibel abweichen. In der Vorlage heißt es, dass die Quartiersbereiche durch gemeinsame Farbgebung, ähnliche Pflanzenauswahl und Art der Grundstückseinfriedung ein gemeinsames Erscheinungsbild erhalten. In der Fibel ist jedoch eine ganze Reihe von Varianten erkennbar. Die CDU würde es begrüßen, wenn der Beschluss der Verwaltung etwas aufgelockert werde und keine eigene Gestaltungssatzung, sondern evtl. eine Anpassung an die Innenstadtsatzung erarbeitet wird. Außerdem habe man zusätzlich noch den Bebauungsplan C25 für diesen Bereich, welcher ebenfalls Vorgaben beinhaltet. Demnach ist die CDU der Meinung, dass eine zusätzliche Gestaltungssatzung nicht benötigt wird. Sollte doch eine erstellt werden, wünscht man sich, dass diese nicht so eng gestrickt wird, wie die Vorlage es vorsieht. Die Gestaltungsfibel bietet große Vorteile für die Bauherren und beschleunigt so vielleicht auch die Baugenehmigungsverfahren. Sie  ist somit sehr zu begrüßen. Allerdings sollte auch dabei noch Spielraum für die Planer gelassen werden. Unverständlich ist auch die Regelung bei Neubauten nur  Flachdächer vorzusehen. Wenn man darauf aufgestellte Solarkollektoren vorsieht erhält man den gleichen Effekt, wie wenn man kleinwinklige Schrägdächer mit flachen Solarkollektoren vorsieht. Aus diesen genannten Gründen wird die CDU-Stadtratsfraktion bei der Abstimmung der Punkte 3-5 des Beschlussvorschlages nicht zustimmen. 

 

Der Vorsitzende erklärte, dass sich gute Architekten dadurch auszeichnen, dass sie auch innerhalb eines definierten, gestalterischen Rahmens zu qualitativ hochwertigen und durchaus individuellen Ergebnissen kommen. Außerdem ist die Nachfrage nach Grundstücken deutlich höher als das Angebot, deshalb sollte die Stadt mit Recht ihre Interessen in die Waagschale werfen.

 

Ratsmitglied Herr Dr. Ingenthron dankte Herr Prof. Wachten für seinen ausführlichen Beitrag zu diesem Thema. Eine Fibel ist keine Bibel, demnach habe auch er ein paar Anmerkungen dazu. Die Vorgaben zur Solarenergie werde man so nicht mittragen, da sie zu eng gefasst wurden. Die Stadt sollte gerade wegen dem akuten Thema Energiewende noch mehr Akzente setzen. Die SPD sieht dies als Visitenkarten einer modernen Stadt. Es sollten also zum Beispiel auch Solarkollektoren auf denkmalgeschützten Objekten realisiert werden können. Grundsätzlich wird die Idee der Gestaltungsfibel jedoch positiv bewertet.  

 

Ratsmitglied Herr Lichtenthäler findet den Gedanken der Gestaltungsfibel als ersten Schritt für die Bauherren und Architekten, grundsätzlich gut. Die Meinung von Herrn Eichhorn, ganz auf eine Gestaltungssatzung zu verzichten, teilte er nicht. Berechtigt ist jedoch die Frage, wie eng man so etwas stricke. Was die Energiegewinnung angeht, stimmte er voll und ganz Herrn Dr. Ingenthron zu. Architekten, die sich für erneuerbare Energien interessieren, schrecke man auf diesem Wege mit der Fibel direkt ab. Hier sind nach der Auffassung der Grünen-Stadtratsfraktion noch deutliche Überlegungen notwendig. Man wird zustimmen, mit der Maßgabe, dass an diesem Punkt in der Gestaltungssatzung und der Fibel noch gearbeitet wird.

 

Ratsmitglied Herr Volkhardt knüpfte an den Vortrag von Ratsmitglied Herrn Eichhorn an, jedoch mit dem Unterschied, dass er und seine Fraktionsmitglieder den Beschlussvorschlag der Verwaltung mittragen werden. Er fragte konkret, welche Rechtsqualität die Gestaltungsfibel habe.

 

Ratsmitglied Herr Marquardt sieht die Gestaltungsfibel ebenfalls zu eng gefasst. Er könnte sich vorstellen, dass die Architekten so viel weniger Arbeit haben mit einzelnen Bauprojekten. Weiter könne er nicht nachvollziehen, dass die denkmalgeschützten Häuser ohne Solar angedacht sind. Einige der Bestandsgebäude bieten sich hervorragend dafür an. Herr Marquardt fragte auch, ob die Nachfrage nach Mehr- oder Einfamilienhäuser größer ist. Dies hätte er gerne genauer differenziert. Welche Fläche für was vorgesehen ist. Was die Grünanlagen angeht hätte er es persönlich schön gefunden, wenn auch mal ein Obst- oder Nußbaum gepflanzt würde, anstatt der Ziersträucher. Da er dieses Thema noch nicht mit seiner Fraktionskollegin durchsprechen konnte, wird er sich heute bei der Abstimmung enthalten.

 

Herr Kamplade erläuterte zunächst, dass der Begriff Änderung des Rahmenplanes ungünstig gewählt wurde. Es handelt sich eher um einer  Fortschreibung und Konkretisierung. Die Grundsätze des Planes (die er bereits bei seiner Präsentation erläuterte) blieben immer erhalten und sollen auch weiterhin als Entwicklungsleitbild dienen.  Üblicherweise verfügt jedes Neubaugebiet über einen mehrseitigen Teil im Bebauungsplan, mit gestalterischen Festsetzungen. Im Quartier Vauban zum Beispiel ist dort genau geregelt, welche Dächer möglich sind und welche nicht. Der Bebauungsplan C25 beinhalte einen solchen Teil jedoch nicht und deshalb ergibt sich die Notwendigkeit,  wenn man eine öffentlich-rechtliche Sicherung von gestalterischen Grundsätzen haben möchte, gestalterische Aspekte zu definieren. Dies ist möglich durch einen weiteren oder mehrere, kleine Bebauungspläne oder eine Gestaltungssatzung. Die Gestaltungssatzung soll sich aus den Inhalten der Gestaltungsfibel zusammensetzen. Den Vorschlag, Elemente aus der Innenstadtsatzung mit zu übernehmen, könne man mit aufgreifen. Bei der Fibel geht es genau um klare Regeln, Verlässlichkeit, Investitionssicherheit und um das gleiche Maß für alle Investoren und Bauherren über einen langen Zeitraum hinweg. Sie soll zeigen, welche Ziele für dieses Wohngebiet bestehen. Sie hat jedoch keinen Rechtscharakter. Was die Energiegewinnung angeht hat der Bauausschuss, wenn es um die Zulässigkeit von Solaranlagen auf den Denkmälern geht, nicht zu entscheiden. Er sagte deutlich, dass es dafür keine denkmalrechtliche Genehmigung geben wird, da es rechtlich nicht zulässig ist. Da dies abschließend das Denkmalrecht regle, könnte man diesen Passus aus der Gestaltungssatzung rauslassen. Er empfiehlt jedoch dringend, dies mit in die Fibel aufzunehmen um Klarheit und Planungssicherheit zu schaffen. Was die Einschränkung an den Fassaden der Neubauten angeht, möchte man vermeiden, dass spiegelnde oder reflektierende Fassaden in den öffentlichen Raum hineinwirken. Für Solarnutzung sei auf den Dächern genügend Raum, auch wenn sie zurückzusetzen sind um den öffentlichen Raum gestalterisch nicht zu  beeinflussen. Dies sind jedoch Punkte, über die sich gerne diskutieren lässt.

Auf die Frage von Herrn Marquardt bzgl. Nachfragen und Angebot informierte Herr Kamplade, dass derzeit auf jeden Segment des Wohnungsmarktes eine enorme Nachfrage in Landau besteht. Deshalb spricht vieles dafür, vielschichtige Grundstücke mit unterschiedlichen Wohnformen auf den Markt zu geben. Bezüglich der Ziersträucher geht es um eine durchgehende einheitliche Gestaltungsidee, was in vielen Bereichen in Landau schon sehr gut gelungen ist. Diese Regelungen gelten jedoch nur für die öffentlichen Vorgartenbereiche. Jeder Eigentümer darf in seinem Garten  pflanzen was er möchte. 

Herr Kamplade fügte zum Schluss noch hinzu, dass wenn in der Sitzungsvorlage durch Formulierungen der Eindruck entstanden ist, wie es Herr Eichhorn mitteilte, dass dort strenger reglementiert wird als in der Fibel, dies entsprechend angepasst wird, da dies so nicht beabsichtigt war.

 

Herr Prof. Wachten ergänzte, dass die Festlegung auf die Flachdächer auch eine Referenz gegenüber den historisch bedeutsamen Gebäuden ist. Darüber hinaus ist die Regelungstiefe bei einem Flachdach deutlich geringer als bei geneigten Dächern (Neigung, Farbgebung der Ziegel etc.). Das Argument, Flachdächer wären nicht zu 100 % dicht, ist auch eher ein Thema der Vergangenheit.

 

Der Vorsitzende merkte an, dass er die Bedenken mancher Bürger verstehen kann, da Wasser grundsätzlich fließen sollte. Allerdings könne man die Dächer ja bis zu 3 % neigen, was optisch nicht auffalle, Regenwasser jedoch immer abfließen kann.

 

Ratsmitglied Herr Lerch stellte nochmals die Frage, ob diese Detailvorgaben wirklich erforderlich sind für ein optisch gewinnendes Gesamtbild oder ob nicht auch eine gewisse Spreizung in der Gestaltung positive Wirkung haben kann. Eine Überarbeitung wäre von Seiten der CDU-Stadtratsfraktion wünschenswert.

 

Ratsmitglied Herr Heuberger wollte wissen, was genau unter autoarmen Quartier und die Stadt der kurzen Wege zu verstehen ist.

 

Herr Kamplade erläuterte, dass der Straßenraum als Lebens- und Spielraum und nicht ausschließlich als Verkehrs- oder gar als Parkplatzraum genutzt werden soll. Jedoch heißt auto-arm nicht gleich auch auto-frei, das heißt jeder kann selbstverständlich an seine Wohnung oder an sein Haus fahren. Dies wird durch Stellplätze auf den Grundstücken oder durch Tiefgaragen (bei Mehrfamilienhäusern oder dichter bebauten Bereichen) sichergestellt. Die Regelungen zu den Stellplätzen sind analog der Landesbauordnung 2 bei Einfamilienhäusern und 1,5 bei Mehrfamilienhäusern. Stellplatzablöse wurde bisher ausschließlich beim Gebäude 041 vereinbart. In der Regel ist dies jedoch ausgeschlossen, da genügend Flächen vorhanden sind.

Mit der Stadt der kurzen Wege ist Nutzungsmischung gemeint, um Verkehr zu vermeiden. Das heißt es sollen Möglichkeiten geschaffen werden, zum Bespiel den Bäcker, das Café, den Supermarkt etc. nah und zentral (wenn möglich „um die Ecke“) anzusiedeln.   

 

Der Vorsitzende bekräftige nochmals Inhalte der Beschlussvorlage und machte wie auch Herr Kamplade deutlich, dass diese Regelungen nicht enger gefasst wurden als zum Beispiel im Quartier Vauban. Aufgrund der geführten Diskussion schlug er vor, in dieser Sitzung nicht zu beschließen, sondern den Beschluss in den Stadtrat zu verschieben. So können sich die Fraktionen nochmals beraten und die Verwaltung könne die Vorlage im Detail nochmals entsprechend anpassen. Bei Bedarf besteht auch die Möglichkeit, dass von Seiten der Verwaltung Beratungen in den Fraktionssitzungen erfolgen.

 

Ratsmitglied Herr Eisold fragte, ob bei den weiteren Gesprächen der bestehenden Planungen für den Architekten und den Bauherren noch Zusatzkosten entstehen können und wie eine Privatperson an ein Grundstück im Wohnpark kommen kann.

 

Herr Kamplade erklärte, dass der Anspruch daran besteht, dass bei laufenden Verfahren so beraten wird, dass keine Zusatzkosten entstehen. Derzeit gibt es auch noch keine Hinweise aus den Baugruppen oder den laufenden Investorenprojekten, dass dort durch Forderungen Zusatzkosten entstanden sind. In diesem Zusammenhang teilte er mit, dass die Baugruppen die Fibel auch positiv aufgenommen haben. Wie Privatpersonen an die Grundstücke kommen, wird beim Tagesordnungspunkt 1 in der nichtöffentlichen Sitzung erläutert. Ein fertiger Plan wie bei Investoren wird aber definitiv nicht verlangt.

 

Ratsmitglied Frau Braun wollte noch wissen, was unter Punkt 5 und 6 der Grundsätze des Rahmenplanes zu verstehen ist.

 

Herr Kamplade erläuterte, dass mit der Verzahnung des neuen Stadtteils die Öffnung zur Südstadt gemeint ist und mit breiten Schichten der Bevölkerung möchte man eine bunte Durchmischung aller Bevölkerungsschichten. Vom sozialen Wohnungsbau bis hin zu den Penthouswohnungen.

 

Ratsmitglied Herr Dr. Ingenthron fragte, ob aus der Fibel Schadensersatzansprüche oder Ähnliches geltend gemacht werden können.

 

Herr Kamplade verneinte dies, da die Fibel keinen Rechtscharakter habe. Wichtig ist, dass die Ratsmitglieder entscheiden, was aus der Fibel zusätzlich in die Gestaltungssatzung mit integriert werden soll, damit man diesen Rechtscharakter auch erlangt.

 

Der Vorsitzende fügte ergänzend hinzu, dass die Fibel das Juristendeutsch in eine einfache Sprache übersetze und so für jedermann verständlich ist.

 

Zum Schluss stimmten die Mitglieder des Bauausschusses dem Vorschlag des Vorsitzenden, nochmals erneut in den Gremien zu beraten und auf die Beschlussfassung im Bauausschuss zu verzichten,  einstimmig zu.

 

Der Beschluss wird auf den kommenden Stadtrat am 10.03.2015 vertagt.