Sitzung: 23.02.2016 Haupt-, Bau-, Sozial- und Werksausschuss GML

Beschluss: zur Kenntnis genommen

Vorlage: 600/081/2016

 

 

Der Vorsitzende führte in das Thema der Sitzungsvorlage des Stadtbauamtes vom 11.02.2016 ein, auf welche verwiesen wird. Er merkte an, dass es keinen besseren Zeitpunkt zur Erstellung eines solchen Konzeptes hätte geben können, da es die Grundlage für die „Initiative Landau baut Zukunft“ bildet, welche die  Wohn- und Lebensqualität für alle Bürgerinnen und Bürger der Stadt Landau in den nächsten 15 Jahren weiter verbessern soll. Angesichts der drängenden Zeit wird man in dieser Sitzung demnach nicht nur Informationen bieten, sondern auch mögliche Handlungsoptionen diskutieren. Er informierte, dass die Themen der gemeinsamen Sitzung heute vorberaten werden. Die endgültige Abstimmung der Tagesordnungspunkte werde im Stadtrat am 01.03.2016 erfolgen.  Zur Vorstellung des Wohnraumversorgungskonzeptes begrüßte er Frau Carolin Krüger M.Sc., die stellvertretende Leiterin der Kommunalberatung bei der InWIS Forschung & Beratung GmbH und übergab ihr das Wort.

 

Frau Krüger erläuterte detailliert anhand einer Power-Point-Präsentation die Ergebnisse des Wohnraumversorgungskonzeptes der Stadt Landau in der Pfalz. Auf die ausgeteilte Präsentation als Tischvorlage wird verwiesen. Folgende wohnungspolitische Ziele für Landau konnten aufgrund der vorgestellten Analysen abgeleitet werden:

 

·      Steigerung des sozialen Wohnungsbaus

·      Sicherung preiswerter Wohnungen im Bestand

·      Bereitstellung von Wohnbauland

·      Stärkung des Investitionsklimas für den Mietwohnungsneubau mit begrenztem Mietpreis

·      Befriedigung der endogenen Nachfrage, auch nach bezahlbaren Eigenheimformen zur Eigentumsbildung

 

Für die genannten Ziele schlägt das Büro folgende Maßnahmen für Landau vor:

 

  • Schaffung von Wohnbauland für einen prognostizierten Neubaubedarf von durchschnittlich ca. 150 WE pro Jahr
  • Fortentwicklung der Baulandstrategie zu einer Wohnraumstrategie
  • Qualitätsvolle Entwicklung auch einfacher Wohnlagen
  • Entwicklung innerstädtischer Wohnlagen
  • Förderung des sozialen Wohnungsbaus durch beschleunigte Entwicklung von Baugebieten
  • Förderung der Investorenvielfalt
  • Einbeziehung wohnungswirtschaftlicher Aspekte in die städtebauliche Konzeption für neue Baugebiete
  • Ausbau der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit zur Stärkung des (sozialen) Mietwohnungsneubaus
  • Unterstützung von Investoren bei der Umsetzung von Wohnungsbauvorhaben
  • Steigerung des sozialen Wohnungsbaus mittels Quotierung bei Neubauflächen
  • Prüfung einer aktiveren Rolle der Stadt bei der Baulandentwicklung und beim Wohnungsneubau (zum Beispiel durch Wohnungsunternehmen mit städtischer Beteiligung)
  • Neudefinition des Umgangs mit Erbbaurechten, ggf. Schaffung von neuen Erbbaurechtsmodellen
  • Zielgruppengerechter, barrierearmer Wohnungsneubau
  • Erwerb von Belegungsbindungen im Bestand
  • Förderung der Dorfentwicklung
  • Verstetigung der Wohnungsmarktbeobachtung

 

Der Vorsitzende bedankte sich im Anschluss für diesen Vortrag und regte die Ausschussmitglieder dazu an, fachliche Fragen an Frau Krüger zu stellen. Im Anschluss daran könne jede Fraktion ihr Statement zum Konzept abgeben.

 

Ratsmitglied Herr Lerch fragte, ob Frau Krüger konkrete Beispiele nennen kann, in welchen Städten, in jüngster Vergangenheit, Wohnungsunternehmen mit städtischer Beteiligung gegründet wurden.

 

Frau Krüger teilte mit, dass sie leider keine konkreten Beispiele nennen kann. Allerdings wird dieses Thema in einigen Kommunen ebenfalls diskutiert.

 

Ratsmitglied Herr Eisold fragte, warum auf Folie 9 ein Bedarf von 1.177 EZFH genannt wurde und auf Folie 8 keine Rede von diesem Bedarf im Bereich der Handlungsfelder ist. Außerdem wollte er wissen, ob man bei den Studenten bedacht hat, dass sie gar nicht in Landau bleiben können, da sie hier keine Stellen bekommen. Herr Eisold fragte auch, ob die neu angedachten Flächen in Landau-Südwest bereits beim Flächenpotenzial auf Folie 10 mit eingerechnet wurden.

 

Frau Krüger antwortete, dass die Handlungsfelder (auf Folie 8) nicht mehr in einzelne Teilsegmente untergliedert wurden. Der Bedarf an EZFH spiegelt sich jedoch in dem Handlungsfeld „bezahlbarer Wohnraum“ wieder. Was die Studierenden angeht wäre die Empfehlung, entsprechende Wohnangebote bereitzustellen um zu verhindern, dass sie in die Region abwandern. Durch entsprechende Angebote kann man vielleicht erreichen, dass sie bleiben und zu ihren Arbeitsstätten pendeln. Ein Teil der Absolventen wird außerdem auch Stellen in Landau finden oder hier eine Familie gründen. Bei den Flächenpotenzialen auf Folie 10 sind 2510 WE fachlich geeignet, davon können jedoch nach Einschätzung der Stadtverwaltung nur 43 % aktiviert werden.

 

Ratsmitglied Herr Freiermuth fragte, was der Minimalwert der Bevölkerungsprognose wäre, würde sich eine wirtschaftliche Rezession andeuten. InWIS nannte nur die Trendvariante von 5,2 % und die obere Grenze von 10,01 %.

 

Frau Krüger teilte mit, dass man dann von der Nullvariante spricht. Diese Variante zeigt auf, wie sich die Bevölkerung in Landau ohne den Einfluss von Zu- oder Abwanderungen entwickeln würde. Sie bildet lediglich ein statistisches Modell ab, um zu verdeutlichen wie sich die Stadt nur aufgrund von natürlichen Faktoren – der Geburten und Sterbefälle – entwickeln würde. Die Bevölkerung von Landau würde dann aufgrund des Sterbeüberschusses zurückgehen.

 

Ratsmitglied Frau Dr. Migl wollte wissen, ob InWIS auch das statistische Bundesamt als Quelle mit herangezogen hat. Dort wurde für den Zeitraum 2008 – 2060 prognostiziert, dass die Bevölkerung von 82 Million auf 60 Millionen abnehmen soll.

 

Frau Krüger erklärte zunächst, dass man den gesamten Bundestrend nicht mit dem einer Stadt vergleichen kann. Außerdem wurde für Landau lediglich bis 2030 prognostiziert. Wichtig ist die Wohnungsmarktentwicklung kontinuierlich zu beobachten. Alle 3 bis 5 Jahre sollten die tatsächliche Entwicklung und die Prognose miteinander verglichen werden. Aus dem Bundestrend könne nicht für jede Region die selbe Entwicklung abgeleitet werden. Die Bevölkerungsentwicklung wird auch in Zukunft regional sehr unterschiedlich sein.

 

Ratsmitglied Frau Dr. Migl merkte an, dass bei der Präsentation der Bedarf an  sozialem Wohnungsbau nicht so deutlich rauszuhören war, wie im Konzept angegeben. Außerdem kann sie sich die neu angedachten Flächen auf der Wollmesheimer Höhe auch nicht als Fläche für den sozialen Wohnungsbau vorstellen. Sie fragte, ob dies bei Flächenentwicklungen berücksichtig wird.   

 

Frau Krüger bestätigte, dass gerade bei der Suche nach Flächen im sozialen Wohnungsbau das Baulandpreisniveau berücksichtigt werden muss. Inwieweit Einzelflächen in der Stadt sich für sozialen Wohnungsbau eignen, müssen weitere Untersuchungen zeigen.  

 

Ratsmitglied Frau Dr. Migl berichtigte außerdem, dass es sehr wohl Kommunale Wohnungsbauunternehmen mit 100 %iger Beteiligung gibt. Sie nannte die Stadt Neustadt als positives Beispiel.

 

Frau Krüger stellte klar, dass sich die Frage von Ratsmitglied Herrn Lerch auf die Neugründung von städtischen Wohnungsbauunternehmen bezogen hatte und hier konnte sie eben keine Beispiele nennen, da es in den letzten Jahren keine Neugründungen gab. 

 

Ratsmitglied Herr Lichtenthäler wollte wissen, ob die Nachfrage und das Angebot ausschließlich durch Immobilienscout ausgewertet wurden.  

 

Frau Krüger informierte, dass Immobilienscout eine wichtige jedoch nicht die einzige Datenbasis ist. Mit Immobilienscout verschafft sich InWIS zunächst einen ersten Überblick in den einzelnen Teilsegmenten. Diese Ergebnisse werden dann in den Expertengesprächen rückgekoppelt.     

 

Ratsmitglied Herr Vögeli fragte, ob auch untersucht wurde, welche Leute nach Landau kommen und warum sie in die Stadt ziehen.

 

Frau Krüger wies diesbezüglich auf die Darstellung „Veränderung der Altersgruppen 2014 – 2030“ (Seite 80 im Konzept) hin, woran man gut erkennen kann, welche Personengruppen nach Landau kommen.

 

Herr Dawo merkte an, dass der Begriff „barrierearm“ zu schwach formuliert wurde und erkundigte sich, ob man die Barrierefreiheit im Konzept nicht stärker verankern könnte.

 

Frau Krüger erklärte, dass das Problem darin liegt, dass barrierefreie Wohnungen über die Vorgaben der Landesbauordnung definiert sind, es jedoch keine Festlegung für eine barrierearme Wohnung existiert. Im Gegensatz zum Neubau, wo Barrierefreiheit leicht umgesetzt werden kann, kann man im Bestand aus baulich-technischen Gründen nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem (finanziellem) Aufwand vollständig barrierefrei umbauen. Daher spricht man im Wohnungsbestand von einer Barrierearmut. Um den Begriff besser fassen zu können, wurden im Konzept mögliche Kriterien für den barrierearmen Wohnraum hinterlegt. 

 

Ratsmitglied Frau Schwarzmüller fragte, ab wann ein Haushalt als „einkommensschwach“ zählt.

 

Frau Krüger teilte mit, dass ein Haushalt als einkommensschwach gilt, wenn er unterhalb der definierten Armutsgefährdungsquote liegt. In Deutschland zählen dazu neben den Empfängern von Wohngeld oder von staatlichen Mindestsicherungsleistungen, auch Niedrigeinkommensbezieher, die keine der aufgeführten Leistungen erhalten. Sie nannte eine Beispielrechnung (aus dem Jahr 2011) aus Nordrhein-Westfalen, wo ein Haushalt als einkommensschwach bzw. armutsgefährdet gilt, wenn er über ein gewichtetes Pro-Kopf-Einkommen von weniger als 60 Prozent des mittleren Einkommens verfügte. Das mittlere Einkommen eines Single-Haushalts betrug damals 1.388 EUR. Somit wurde die Schwelle zur Armutsgefährdung (60%) bei 833 EUR erreicht.

 

Im Anschluss an die Fragerunde fragte der Vorsitzende die Mitglieder des Ausschusses, ob Statements der jeweiligen Fraktionen gewünscht sind, oder ob man diese erst in der kommenden Sitzung des Stadtrates mitteilen möchte.

 

Ratsmitglied Frau Dr. Migl äußerte den Wunsch, ihr Statement in dieser Sitzung abzugeben.

 

Aufgrund des Wunsches von Frau Migl wurde festgelegt, dass alle Fraktionen ihre Statements abgeben.

 

Ratsmitglied Herr Lerch äußerte sich positiv zum vorgelegten Konzept. Es handelt sich dabei um eine gute Ausgangsgrundlage für die nächsten Schritte in mittel- und langfristiger Sicht. 

 

Ratsmitglied Herr Dr. Kopf signalisierte ebenfalls Zustimmung für die SPD-Stadtratsfraktion. Das Wohnraumversorgungskonzept dient als Grundlage für die kommunale Bauleitplanung. Außerdem ist es eine wichtige Argumentationsgrundlage um die Verbandsregion Rhein-Neckar und die ADD zu überzeugen, dass die Stadt Landau einen größeren Wohnbauflächenbedarf hat als man bisher angenommen hat. Die große Herausforderung für die Stadt wird die Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft in einer passenden Rechtsform sein.

 

Ratsmitglied Frau Braun teilte für die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen mit, dass das Wohnraumversorgungskonzept ein wichtiges Instrument für die Stadt Landau ist. Allerdings ziehen sie einen anderen Schluss aus dem Konzept. Die Fraktion ist der Meinung, dass das Wachstum der Stadt Landau auch durchaus durch die Bautätigkeiten im Konversionsgelände entstanden ist. Ohne diese wäre die Bevölkerung nicht so stark gewachsen. Außerdem sehen sie einen deutlichen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, wozu es jedoch an Flächen fehlt. Die angedachte Fläche im Westen der Kernstadt wäre für Mehrfamilienhäuser mit bezahlbaren Wohnungen wohl kaum geeignet und der Bedarf an Einfamilienhäuser ist ihrer Meinung nach gedeckt. Mit den Flächen würde man also eine Nachfrage schaffen, die man nicht braucht.

 

Ratsmitglied Herr Freiermuth stellte daraufhin klar, dass nicht die Stadt den Bedarf bzw. die Nachfrage generiert, sondern sich dieser Faktor automatisch ergibt. Wie man an der wirtschaftlichen Entwicklung eindeutig erkennen kann, siedeln sich Firmen gerne in Landau an und für solche Menschen wird zum Beispiel Wohnraum benötigt. Außerdem studieren in Landau zur Zeit über 7000 Personen. Grundsätzlich ist das Wohnraumversorgungskonzept also sehr zu begrüßen. Zufriedenstellend ist auch, dass der Wohnbauflächenbedarf in den Ortsteilen durch das Konzept nochmals belegt wurde. Herr Freiermuth bekräftige auch das angedachte Konzept zur Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft. Mit hälftiger städtischer Beteiligung kann man sich bei der FWG gut anfreunden. Kritisch hätte man ein Konzept in rein kommunaler Hand gesehen.   

 

Ratsmitglied Frau Dr. Migl teilte mit, dass Pfeffer & Salz die Datengrundlage über Immobilienscout sehr skeptisch sieht und der Prognosezeitraum von 15 Jahren zu kurz gewählt ist. Die demografische Entwicklung, die langfristig –auch für Landau- einen Wachstumsrückgang bedeutet, ist im Konzept nicht enthalten. Außerdem fehlt die Bürgerbeteiligung. Von daher kann diesem Prozess wie er vorgesehen ist, nicht zugestimmt werden. Die Folgerungen, die im Wohnraumversorgungskonzept geschlossen wurden, sind ihrer Meinung nach zu kurz gegriffen, da der Nachholbedarf im sozialen Wohnungsbau nicht entsprechend abgebildet worden ist. Insofern können die Zahlen und die Folgerungen auch nicht nachvollzogen werden. Frau Dr. Migl machte außerdem deutlich, dass sowohl die Ausweisung der angedachten Flächen im Westen der Kernstadt nicht für gut empfunden und die Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft mit nur hälftiger städtischer Beteiligung ebenfalls abgelehnt wird.

 

Der Vorsitzende bedankte sich im Anschluss für die umfangreichen Statements und wies nochmals daraufhin, dass die endgültige Beschlussfassung des Wohnraumversorgungskonzeptes in der kommenden Stadtratssitzung am 01.03.2016 erfolgt.

 

 

 

Die Mitglieder des Ausschusses nahmen diese Informationen zur Kenntnis.