Der Vorsitzende führt kurz in die Informationsvorlage der Abteilung Stadtplanung und Stadtentwicklung vom 28. Oktober 2016 ein, welche dieser Niederschrift als Anlage beigefügt ist. Die Informationsvorlage nimmt Bezug auf den gemeinsamen Antrag der Fraktionen SPD, CDU und FWG, der in der Sitzung des Stadtrates am 27. September 2016 behandelt wurde. Inhalt des Antrages ist der Auftrag an die Verwaltung sich dem Sachverhalt analytisch zu nähern, die Situation insgesamt darzustellen und einen Vorschlag zu unterbreiten. Von der Verwaltung wurde ein Zwischenbericht erarbeitet, der Grundlage für das weitere Verfahren sein kann. Er erteilt Frau Schmidt-Sercander das Wort.
Frau Schmidt-Sercander erläutert anhand einer Power-Point-Präsentation den Landauer Weg der sozialen Wohnraumförderung. Sie führt aus, dass der gemeinsame Antrag vom 14. August 2016 als Ergänzung zu den bisherigen Anträgen zu sehen ist. In den vorherigen Anträgen ging es vor allem um die Möglichkeit bei der Veräußerung städt. Grundstücke über Ausschreibungsverfahren oder Konzeptvergaben einen Anteil von gefördertem Wohnraum zu fordern. Im aktuellen Antrag geht es darum diese Vorgaben auf private Flächen auszuweiten, also auch Privaten einen Teil der sozialen Verantwortung bei der Wohnraumversorgung zu übertragen.
Zunächst geht Frau Schmidt-Sercander auf das Procedere in anderen Städten ein. Dafür hat sie beispielhaft drei Städte, Trier, Freiburg und Mainz, ausgewählt. Das Instrument der Quotierung wird in Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten angewendet. Dabei sind die Quoten unterschiedlich in ihrer Höhe und Ausgestaltung. Auch der Bezugsrahmen unterscheidet sich nach Wohnbedarfsprognosen, Handlungskonzepten oder Mietpreisspiegeln. Die Sicherung ist jedoch in allen Städten die Gleiche, nämlich durch städtebauliche Verträge. In Trier gibt es seit 2014 die Vorgabe einer Quote von 25 % sozial geförderten Mietwohnungsbau. Dies bezogen auf Projekte ab 10 Wohneinheiten, die über die Neuaufstellungen von Bebauungsplänen ermöglicht werden. Die Wohnungen sind zu 100 % barrierefrei herzustellen. Ausnahmen sind unter bestimmten Voraussetzungen mit Beschluss möglich.
In Freiburg, eine Stadt die schon längere Zeit Erfahrungen mit der Quotenregelung gesammelt hat, wurde 2016 die Forderung auf 50 % der Geschossfläche im geförderten Mietwohnungsbau hoch gesetzt. In den letzten 15 Jahren lag die Regelung bei 30 % der Geschossfläche. Auch hier sind Ausnahmen möglich, sofern die Grundstückseigentümer 10 % des neugeschaffenen Baulandes zu Gunsten von gefördertem Mietwohnraum abstellen oder an die Stadt abtreten. Beim Verkauf von städt. Grundstücken werden 50 % der Geschossfläche als geförderter Mietwohnungsbau gefordert.
In Mainz ist seit 2014 das Steuerungsinstrument der partnerschaftlichen Baulandbereitstellung in der Anwendung. In diesem Rahmen werden 10 – 25 % geförderter Mietwohnungsbau gefordert. Dies gilt bei Neuaufstellungen von Bebauungsplänen ab 10 Wohneinheiten. Vorrangig ist dort der Anteil im Geschosswohnungsbau nachzuweisen, in Einzelfällen ist dies auch in Zweifamilienhäusern sowie in neuen Wohnformen, wie Wohnprojekten, Baugemeinschaften oder genossenschaftliche Wohnformen möglich. Ausnahmen sind auch hier unter bestimmten Voraussetzungen mit Beschluss möglich.
Frau Schmidt-Sercander merkt an, dass die Erfahrung der Städte, die das Instrument der Quotenregelung schon länger anwenden, zeige, dass klar gefasste Regelungen akzeptiert werden.
Dann leitet sie über zum Handlungserfordernis in Landau. Anhand eines Schaubildes des Wohnraumversorgungskonzeptes zeigt sie auf, dass es in Landau einen hohen Bedarf von Klein- und Kleinstwohnungen im niedrigen Preissegment, sowie bei Wohnungen ab 105 m² Wohnfläche im mittleren und günstigen Preissegment gibt. Aus dem Schaubild wird deutlich, dass sich der Angebotsschwerpunkt mit dem Nachfrageschwerpunkt nicht deckt. Aus einer weiteren Untersuchung zur Wohnraumversorgungsstudie geht hervor, dass sozial geförderte Wohnungen derzeit hauptsächlich im Bestand nachgewiesen werden und nur sehr wenig im Neubau nachgebaut wird. Ein weiteres Erfordernis ergibt sich aus den auslaufenden Mietpreisbindungsfristen. Bisher war die Entwicklung so, dass zwischen 2002 bis 2014 sehr viele preisgebundene Wohnungen ausgelaufen sind. Mitte 2015 fielen auf die 419 sozialen Mietwohnungen rund 3.855 Haushalte mit Niedrigeinkommen. Hieraus ergibt sich eine Versorgungsquote von nur 11 %. Anhand einer Statistik wird deutlich, dass bis zum Jahr 2025 bei einer Vielzahl von geförderten Wohnungen die Mietpreisbindung ausläuft. Ob die übrigen sozial geförderten Wohnungen dann noch zur Verfügung stehen, kann heute noch nicht eingeschätzt werden. Aus den dargestellten Gründen und unter Berücksichtigung der Altersstruktur der Bevölkerung sowie dem Zuzug von Flüchtlingen, ergibt sich ein großer Handlungsbedarf bei künftigen Vorhaben.
Frau Schmidt-Sercander erläutert was unter der Förderung zu verstehen ist. Gefördert wird der soziale Wohnungsbau = geförderter Wohnungsbau, der eindeutig über die gesetzlichen Vorgaben nach dem Landeswohnraumfördergesetz definiert werden kann. Die Förderbedingungen und der Förderrahmen werden durch die Landesförderprogramme der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz festgelegt.
Zusammenfassend nennt Frau Schmidt-Sercander die wichtigsten Aspekte der Quotenregelung, die in der Voruntersuchung betrachtet wurden, die auch im Antrag benannt wurden und Grundlage der weiteren Diskussion sein können. Die Höhe der Quote, die nicht ohne Prüfung der örtlichen Gegebenheiten von anderen Städten übernommen werden kann. Die fachliche Einschätzung unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren beträgt 25 % für Landau. Damit würde Landau im Mittelfeld der Städte liegen, bei denen eine Quotenregelung zur Anwendung kommt. Der Anwendungsbereich sollte sich regelmäßig erstrecken auf Innenentwicklungsflächen in privatem Eigentum, die ohne Veräußerung an die Stadt entwickelt werden können. Üblicherweise werden diese Flächen dann mit Vorhabenbezogenen Bebauungsplänen durch private Entwickler belegt. Empfohlen wird auch die Anwendung über das gesamte Stadtgebiet und vorrangig im Geschosswohnungsbau, um dort eine gute und sinnvolle Durchmischung zu erreichen. Bei Vorhaben, die nach § 34 BauGB einen Anspruch auf Genehmigung haben, also im bebauten Innenbereich, besteht nicht die Möglichkeit, diese Quote anzuwenden.
Bei jeder Regel wird es auch Ausnahmen geben. So empfiehlt es sich auch Ausnahmen aufzunehmen. Einerseits ist bei Kleinstvorhaben eine Quotenregelung nicht angemessen, zum anderen aber auch bei einzelnen Projekten die Möglichkeit zu schaffen, die soziale Verantwortung anderweitig nachzuweisen. Hier seien beispielhaft Genossenschaftsmodelle genannt.
Um Planungssicherheit für die bereits angelaufenen Projekte zu gewährleisten, für die bereits ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan gefasst wurde, wird vorgeschlagen diese nicht zu berücksichtigen. Ebenso für Projekte, für die bereits ein Antrag gestellt wurde. Die Anwendung sollte nur für künftige Projekte erfolgen. Als Stichtag wird der 15. November 2016 empfohlen.
Von Seiten der Verwaltung wird der städtebauliche Vertrag oder auch der Vorhabenbezogene Bebauungsplan als Sicherungsinstrument vorgeschlagen. Denkbar sind Grundbucheinträge zur dauerhaften Sicherung als Ergänzung. Dies muss jedoch noch geprüft werden.
Des Weiteren wird vorgeschlagen den Prozess zur besseren Transparenz zu begleiten. Es ist vorgesehen gezielt Interessierte anzusprechen und ihnen die Förderrichtlinien und Fördermöglichkeiten der ISB Bank zu erläutern. Darüber hinaus sollen ihnen gute Beispiele für ihre Projektentwicklung an die Hand gegeben werden. Frau Schmidt-Sercander weist auf den Ideenwettbewerb „Sozial.Schnell.Gut“ des Landes Rheinland-Pfalz hin.
Anhand eines Übersichtsplanes zeigt sie die möglichen privaten Flächenpotenziale, für die die Quotenregelung von gefördertem Wohnraum anzuwenden wäre. In diesen Bereichen ist die Schaffung von rd. 170 Wohneinheiten möglich. Dies bedeutet bei einer Quotenregelung von 25 %, dass 40 – 45 Wohneinheiten als geförderter Wohnraum hergestellt werden könnten. Voraussetzung ist jedoch, dass alle Projekte umgesetzt werden.
Herr Lerch fragt nach, ob die Optionsflächen konkrete Flächen sind oder ob es sich um vermutete Flächen handelt.
Frau Schmidt-Sercander führt aus, dass die gekennzeichneten Flächen alle auf konkreten Anfragen basieren, allerdings jeweils noch kein Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens gestellt wurde. Konkrete Planungen gibt es noch nicht für alle Flächen.
Aus dem Übersichtsplan und aus den genannten Zahlen ist ersichtlich, dass es sich hier nur um einen Baustein der sozialen Wohnraumstrategie Landaus handelt. Der Bedarf an gefördertem Wohnraum ist damit nicht gedeckt, was heißt, dass auch die anderen Bausteine weiter betrieben werden müssen.
Auch die Stadt muss als Wohnungseigentümerin weiterhin preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung stellen. Künftig wird die noch zu gründende Wohnungsbaugesellschaft mit hälftiger städt. Beteiligung einen Anteil von gefördertem Wohnraum herstellen, um damit einen Teil des Bedarfs abzudecken. Abschließend kann die Stadt noch als Grundstückseigentümerin im Rahmen einer Konzeptvergabe, wie z. B. im Wohnpark Am Ebenberg, Baufeld 10 bereits geschehen, oder im Rahmen der partnerschaftlichen Bereitstellung von Flächen auf den Wohnungsbau Einfluss nehmen.
Basierend auf den Vortrag und der heutigen Diskussion schlägt Frau Schmidt-Sercander vor, dass die Verwaltung eine Richtlinie zur Quotenregelung erarbeitet, in der die Anwendungsbereiche definiert werden. Diese soll dann Anfang des Jahres 2017 den Gremien zur Beratung vorgelegt werden.
Der Vorsitzende bedankt sich bei Frau Schmidt-Sercander für ihren Vortrag.
Herr Löffel merkt an, dass die Beispielstädte deutlich größer seien als Landau. Bei der Stadt Mainz gebe es eine Spanne bei der Quotenregelung von 10 – 25 %. Er fragt nach, ob es dafür eine Grundlage gäbe, die dies regelt.
Frau Schmidt-Sercander führt aus, dass ihr keine Grundlage bekannt sei. Die Quote ist bei jedem Projekt eine Einzelfallentscheidung, je nach Größe der Fläche und des Konzeptes.
Herr Heuberger merkt an, dass die zukünftige Wohnungsbaugesellschaft doch zum Ziel hätte, überwiegend preisgünstigen Wohnraum zu schaffen. Er fragt nach, ob dies in der Gesamtheit berücksichtigt wird.
Herr Kamplade führt aus, wenn die Wohnungsbaugesellschaft eine Fläche bebauen wolle, müsse die gleiche Regelung, mindestens 25 % geförderter Wohnraum, gelten. Welche Quote an gefördertem Wohnraum sich die Wohnungsbaugesellschaft als Ziel setzt, wird die Zukunft zeigen. Klar ist jedoch, dass im Zuge des Monitorings alle geförderten Wohnungen berücksichtigt werden.
Herr Lichtenthäler merkt an, dass der Zwischenbericht mengenmäßig ein sehr bescheidenes Ergebnis hat, jedoch lobt er die Herangehensweise der Verwaltung. Diesen Schritt hätte die Verwaltung schon viele Jahre eher gehen sollen. Über die Quote von 25 % könne noch diskutiert werden, er halte sie aber für angemessen.
In diesem Zusammenhang möchte er an den Antrag seiner Fraktion vom Frühjahr 2016 erinnern, der noch nicht behandelt wurde und seines Erachtens von der Verwaltung nicht weiter verfolgt wurde.
Der Vorsitzende merkt hierzu an, dass die Verwaltung den Antrag bereits behandelt hätte. Der Fraktionsvorsitzende habe im letzten Stadtrat die Information bekommen, dass sich der Antrag auf die nächste Vermarktungstranche im Wohnpark Am Ebenberg beziehe. Sobald die nächste Vermarktungstranche anstehe, werde über den Antrag beraten.
Herr Lichtenthäler führt aus, dass sich der Antrag auf die nächste Vermarktungstranche beziehe, jedoch mahnt er an frühzeitig über den Antrag zu beraten, nicht erst bei der Ausgestaltung der nächsten Tranche.
Der Vorsitzende entgegnet, dass er der Meinung ist, den Antrag am konkreten Fall zu beraten. Auch wenn Herr Lichtenthäler eine andere Auffassung hierzu habe, ist es nicht sinnvoll, über künftige Konzeptvergaben losgelöst von konkreten Baufeldern/ Grundstücken zu beraten.
Frau Vogler bedankt sich bei Frau Schmidt-Sercander für ihren Bericht und die schlüssige Informationsvorlage. Bezogen auf eine Versorgung von günstigem Wohnraum von 11 % in der Stadt Landau, sieht sie den Bedarf einer Regelung, um die Versorgungsquote zu erhöhen. Es sei wichtig ein Signal zu setzen, dass die Einwohner sehen, dass etwas passiere. Ihrer Meinung nach ist auch eine Durchmischung der Quartiere ein wesentlicher Aspekt, der bis in die Stadtdörfer sich fortsetzen sollte. Des Weiteren sehe sie auch die Festsetzung eines Stichtages als sinnvoll an.
Herr Wagner führt aus, dass seine Fraktion die mögliche Einführung einer 25 % Quote als richtig und wichtig erachte. Er sehe dringenden Handlungsbedarf in diesem Aufgabengebiet.
Herr Wagner fragt nach, in welchem Zeithorizont mögliche Potenzialflächen entwickelt sein könnten. Des Weiteren möchte er wissen, wenn es derzeit nur 419 Sozialwohnungen in der Stadt gebe, es sein kann, dass in den Jahren 2019/2020 über 600 Wohnungen aus der Bindung fallen.
Herr Kamplade informiert, dass ein Zeithorizont schwer definierbar sei, da die Entwicklung von Privaten abhänge. Er gehe jedoch davon aus, dass in den nächsten 2 – 3 Jahren das eine oder andere Projekt realisiert werde, jedoch sicherlich nicht alle.
Herr Kamplade gibt Herrn Wagner Recht, dass im Vortrag ein Widerspruch bezüglich der Anzahl der Wohnungen vorliege und sichert ihm eine Überprüfung der Zahlen zu.
Herr Lerch führt aus, wenn man die Statistik sich genauer anschaue, wird klar, dass das Landesförderprogramm in der heutigen Zeit nicht mehr attraktiv sei, wie es in den 1990er Jahren der Fall war. Den größten Einfluss könne die Stadt nur über die noch zu gründende Wohnungsbaugesellschaft nehmen oder im Bereich des Projektes Landau baut Zukunft, wo die Stadt als Zwischenerwerber der Grundstücke auftrete.
Sinn des Antrages seiner Fraktion sei es aber gewesen ein Maß an Individualität zu erhalten. Beantragt wurde im Einzelfall nur die Quote von 25 % zu fordern. In der Vorlage sei dies anders dargestellt.
Herr Freiermuth führt aus, dass seiner Fraktion die Zahlen der genannten Beispielstädte nicht bekannt waren. Er merkt an, dass man bei der Quote doch flexibel bleiben sollte, wie es auch in den Beispielstädten offenbar gehandhabt werde.
Der Vorsitzende bedankt sich für die Ausführungen und merkt an, dass im Antrag auch gefordert wurde, den Standpunkt der Verwaltung darzulegen. Er erinnert, dass es sich heute nur um eine Informationsvorlage handle, wie letztlich die Ausgestaltung der Richtlinie aussehen werde, darüber müsse zu einem späteren Zeitpunkt entschieden werden. Er gibt jedoch zu bedenken, dass eine gewisse Höhe der Quote unbedingt erforderlich ist, damit am Ende auch spürbare Ergebnisse zu erzielen sind.
Herr Löffel merkt an, dass es sicherlich richtig ist, den Weg der Quotenregelung zu gehen. Für ihn wäre es denkbar eine flexible Handhabung bspw. über einen Zeitraum von 2 Jahren festzulegen und danach evtl. nachzusteuern. Andererseits sollte die Stadt, wie schon an anderer Stelle geschehen, Anreize für Investoren schaffen.
Herr Kamplade führt aus, dass es sich um eine politische Entscheidung handelt, wie die Richtlinie ausgestaltet wird. Er weiß, dass der Antrag anders formuliert wurde. Für die weitere Beratung möchte er aber ein paar Hinweise geben. Gestaltungsspielräume seien immer gut, um flexibel auf Wünsche und Vorstellungen eingehen zu können, aber es darf nicht zur Beliebigkeit werden. Es ist der Verwaltung bewusst, dass damit in das Eigentum eingegriffen werde, deshalb ist es umso wichtiger Transparenz zu schaffen, um eine verlässliche Wohnungsbaupolitik zu machen. Das darf dann auch nicht nur für zwei Jahre gelten. Je offener die Gestaltung ist, umso größer sind die Probleme in der Umsetzung. Dies zeige sich auch bei der Stadt Mainz. Lange Diskussionen sind dann an der Tagesordnung, die am Ende meist Unsicherheit schaffen und Projekte verzögern. Auch die Verwaltung brauche klare Kriterien, die bei der Beratung von Bauwilligen wichtig sind. Dies sollte bei der weiteren Beratung Berücksichtigung finden.
Herr Wagner merkt an, dass er die Quote von 25 % als guten Einstieg sehe, aus seiner Sicht auch gerne eine höhere Quote in Frage käme. Auf Grundlage der dargelegten Zahlen der Verwaltung sollte die Quote nicht tiefer angesetzt werden.
Herr Freiermuth merkt nochmals an, dass die Quote nicht heruntergerechnet werden solle, sondern flexibel gehandhabt werde. Wenn ein Investor mehr und ein anderer weniger preisgünstigen Wohnraum schaffen möchte, sollte derjenige Investor bevorzugt werden.
Herr Lichtenthäler führt aus, dass es sich um private Flächen handle. Wenn ein Bauherr mehr als 25 % geförderten Wohnraum schaffen möchte, sollte er die Möglichkeit dazu haben. Es ist jedoch wichtig eine Einstiegsgröße festzulegen.
Herr Lerch möchte einen Kompromiss formulieren, dass das Ziel 25 % sein sollte, aber in begründeten Einzelfällen auch Ausnahmen zulässig sein können. Das wäre ein Ergebnis mit dem seine Fraktion leben könne.
Nachdem keine weiteren Wortmeldungen erkennbar sind, merkt der Vorsitzende an, die gemachten Ausführungen werden in die weitere Beratung einfließen und den Gremien werde im Jahr 2017 eine Vorlage zur Beratung vorgelegt.