Der Vorsitzende führte kurz in das Thema der Informationsvorlage der Abteilungen Wirtschaftsförderung sowie Stadtplanung und Stadtentwicklung vom 23.11.2016 ein, welche der Niederschrift als Anlage beigefügt ist.
Er informierte, dass die Stadt in Bezug auf diesen Tagesordnungspunkt schon im Vorfeld der Sitzung Gelegenheit erhalten habe, das Thema öffentlich vorzustellen, sodass die Ausschussmitglieder neben den Sitzungsunterlagen auch die Presseberichterstattung verfolgen konnten.
Ergänzend führte Herr Dr. lngenthron aus, dass drei Pakete an den Markt zu bringen seien. So wie Landau auf dem Wohnbausektor eine gute Entwicklung nehme, sei man froh und dankbar, dass dies auch für das Gewerbe gelte. Mit dem Bau der Paul-von-Denis-Straße, die zunehmend ihre Funktion als Erschließungsstraße in die Südstadt und den Wohnpark Am Ebenberg aufnehme, entwickele sich an dieser Stelle ein neues, positives Bild von Landau. Man wolle nun die nächsten Schritte gehen, was die mögliche gewerbliche Nutzung in diesem Areal beträfe. Mit dem Interessensbekundungsverfahren wolle man einen in dieser Form neuen Weg beschreiten, um in diesem vom Bebauungsplan C25 erfassten Bereich, neue Flächen zu vermarkten.
Der Vorsitzende erteilte Herrn Kamplade das Wort für weitere Erläuterungen.
Herr Kamplade erläuterte in Bezug auf das Verfahren, dass die Stadt sich hier auf Neuland begebe, was die Grundstücksvermarktung anginge. Die Stadt befinde sich in der Tradition der mit Erfolg durchgeführten sog. Konzeptvergaben im Wohnbausektor. Man habe allerdings für den gewerblichen Bereich darauf Rücksicht nehmen müssen, dass die Entwicklung von Gewerbeflächen anders funktioniere als im Wohnbaubereich, insbesondere was die Vorleistungen und Interessensbekundungen der Firmen angehe. Aus diesem Grund habe das Stadtbauamt hier eng mit der Wirtschaftsförderung zusammengearbeitet, die auch aus der Entwicklung der Gewerbegebiete D9 und D10 zahlreiche Erfahrungen in diesem Bereich habe. Dem Stadtbauamt sei es wichtig gewesen, dass man in der Tradition der Konzeptvergabe bleibe, d.h. das beste Konzept erhalte den Zuschlag und nicht der Meistbietende. Zudem gehe es um maximale Transparenz. Dies bedeute, jeder Interessent solle in der ersten Phase –für die heute der Auftakt sei- sein Interesse bekunden können, um dann in Gespräche mit der Verwaltung einzutreten und eine Option für die weiteren Planungen zu bekommen. In Landau bestünde eine riesige Nachfrage nach Grundstücken auch im Gewerbebereich. So seien die Grundstücke im Gewerbegebiet D9 alle vergeben, in D10 weitgehend mit Optionen belegt bzw. verkauft. In den letzten Monaten habe es dementsprechend auch immer wieder Nachfragen für das Areal entlang der Paul-von-Denis-Straße gegeben, insbesondere für die vier dargestellten Baufelder 33, 38b, 39 und 40. Dies habe die Verwaltung bewogen, nach Fertigstellung der Straße als Baustraße, die die Erschließung sichere, und früher als eigentlich geplant in die Vermarktung zu gehen. Man wolle die Gunst der Stunde nutzen. Man könne nicht sagen, wie die Nachfrage in 2 bis 3 Jahren aussehe. Wenn es jetzt Interessenten gäbe, sei die Chance hoch, dort gute Gewerbebetriebe anzusiedeln und eine baulich hochwertige Entwicklung mitverfolgen zu können in Ergänzung zu der dort schon beschlossenen Polizeidirektion.
Zum Ablauf führte Herr Kamplade aus, dass der Zeitplan für die Vermarktung relativ eng getaktet sei. Ab dem nächsten Wochenende würde das Stadtbauamt nach entsprechendem Beschluss die Grundstücke in verschiedenen Zeitungen und Fachzeitschriften ausschreiben. Parallel sollten vor Ort bekannte regionale Akteure aus der Wirtschaft, auch auf Basis der umfassenden Daten der städtischen Wirtschaftsförderung, angesprochen sowie das Kurzexposé zur Vermarktung des Standortes auf der städtischen Internetseite eingestellt werden. Im Laufe des ersten Quartals 2017 wolle man die Interessensbekundungen erhalten, um einen Überblick darüber zu gewinnen wie viele Firmen bzw. Bauträger sich wirklich für die Flächen interessierten. Dem Bauausschuss würde zu gegebener Zeit berichtet, wie die Resonanz gewesen sei.
Anschließend ging Herr Kamplade noch auf die städtebauliche Struktur ein. Das Exposé enthalte Auszüge aus dem Rahmenplan, aus denen erkennbar sei, welche bauliche Grundidee entlang der Paul-von-Denis-Straße umgesetzt werden solle. Der östliche Bereich zwischen Bahn und Straße sei aus Lärmschutzgründen der gewerblichen Nutzung vorbehalten. Wohnen- auch in Form von Betriebswohnungen- werde damit ausgeschlossen. Im Bereich westlich der Paul-von-Denis-Straße im Übergangsbereich zur Südstadt habe man sog. Mischgebiete im Bebauungsplan ausgewiesen. Dort könne sowohl gerade in der Erdgeschosszone nicht störendes Gewerbe, wie Büros, Dienstleistungen und Praxen angesiedelt werden als auch in den Obergeschossen Wohnnutzung entstehen. Das Baufeld 33 befände sich im nördlichen Bereich vor der Queichheimer Brücke durchaus in repräsentativer Lage, bilde damit sozusagen ein Eingangstor zur Südstadt. Dort sei eine Mischnutzung vorgegeben, während die anderen drei Baufelder dem Gewerbe vorbehalten blieben. Baulich sei auf der Westseite der Paul-von-Denis-Straße eine Riegelbebauung vorgesehen, was auch mit dem Lärmschutz zu tun habe. Durch die Gebäuderiegel sollten Straßenverkehrs-, Bahn- und Gewerbelärm Richtung Südstadt abgeschirmt werden. Aus diesem Grund gebe es klare Vorgaben für die Grundrisse der Wohnbebauung. Auf der Ostseite sei eine fächerartige Bebauung im 90-Grad-Winkel zur Straße geplant. Hier sollten Bürogebäude entstehen, ergänzt um Lagerhallen oder andere Nebengebäude, die auch niedriger sein könnten. Eine Besonderheit befände sich am östlichen Ende der Siebenpfeiffer-Allee, das sog. Turmgrundstück, auf dem ein Gebäude mit einer Höhe von 20,00 bis 23,00 m Höhe entstehen könne mit Büro- oder Gastronomienutzung. Die Höhe des Gebäudes sei vergleichbar mit der des Aussichtsturmes; der Hochpunkt an dieser Stelle ist stadtplanerisch bewusst gesetzt, da es sich um den Abschluss der Siebenpfeiffer-Allee handele. Das Gebäude werde dann später einen optischen Dreiklang mit den zwei weiteren höheren Bauten südlich der Siebenpfeiffer-Allee (bereits gebaut) und im Bereich des Nahversorgers (geplant) bilden.
Der Vorsitzende wies ergänzend darauf hin, dass die entsprechenden Kubaturen und Traufhöhen Teil des Beschlusses über den Bebauungsplan C 25 seien, den der Stadtrat gefasst habe.
Ratsmitglied Herr Freiermuth erkundigte sich, ob die unterschiedlichen Grundstückspreise westlich in Höhe von rund 250,00 €/m² und östlich in Höhe von rund 117,00 €/m² den unterschiedlichen Nutzungen –Wohn- und Gewerbenutzung- geschuldet sei.
Herr Kamplade bestätigte dies. Gewerbegrundstücke seien immer günstiger als ein sog. Mischgrundstück, auf dem auch Wohnnutzung zulässig wäre.
Ratsmitglied Herr Freiermuth merkte an, im Baufeld 40 habe er keinen Gewerbepreis gesehen. Es sei ein Gesamtpreis aufgeführt.
Herr Kamplade erklärte, der Preis hier läge umgerechnet bei rund 150,00 €/m², also zwischen den beiden vorgenannten Preisen.
Ratsmitglied Herr Eichhorn merkte an, normalerweise orientiere sich der Preis nach den Bodenrichtwerten. In der Informationsvorlage sei zu lesen, dass ein Sachverständigenbüro die Kaufpreise kalkuliert habe. Er hinterfragte, wie die Preise hier ermittelt worden seien.
Herr Kamplade führte aus, das Sachverständigenbüro Laiblin, das im Auftrag der DSK quasi die Arbeit des Gutachterausschusses mit übernehme und die Verkehrswerte ermittle, arbeite letztendlich nach den gleichen Verordnungen wie der Gutachterausschuss. Die wichtigste Grundlage sei auch in diesem Fall der Bodenrichtwert. Im gewerblichen Bereich lägen die Bodenrichtwerte zwischen 80 und 110,00 €/m²- Tendenz steigend- und bei Wohngrundstücken zwischen 200,00 und 300,00 €/m². Der Preis hänge neben dem Bodenrichtwert auch noch von der Ausnutzbarkeit und der Lage eines Grundstückes ab. Dann gäbe es unterschiedliche Auf- und Abschläge und so würde der Verkehrswert ermittelt, zu dem die Stadt laut Vorgabe des Landesrechnungshofes mindestens verkaufen müsse. Bei den Grundstücken im Wohnpark Am Ebenberg und dem dazugehörigen Anpassungsgebiet gäbe es außerdem die Grundsatzvereinbarung, dass ein Aufschlag von 10 % auf den Verkehrswert erhoben wird, um einen Teil der Entwicklungskosten zu refinanzieren.
Ratsmitglied Herr Eisold begrüßte die Maßnahme an sich sowie das Festhalten am Prinzip „Qualität vor Quantität“. Er könne sich jedoch – gerade wenn er das 20,00 bis 23,00 m hohe Gebäude in Baufeld 40 neben den Gebäuden im Baufeld 39 mit 9,00 m Höhe betrachte- nicht vorstellen, wie sich das deutlich höhere Gebäude in Baufeld 40 in das Umfeld einpassen solle. Beim vormaligen Beschluss sei ihm dies nicht bewusst gewesen. Herr Eisold fragte vor diesem Hintergrund ob es möglich wäre, dem Bauausschuss das Projekt visuell darzustellen und die Entscheidung über Baufeld 40 bis dahin insofern zurückzustellen.
Herr Kamplade erwiderte, man könne den Vorschlag aufgreifen, die Situation visuell darzustellen. Es gäbe ein Holzmodell zu den Planungen, anhand dessen die Situation gut vorstellbar sei. Dieses könne man entweder mitbringen oder Fotos hiervon machen und diese in der nächsten Bauausschusssitzung am 20.12.2016 zeigen. Das 20,00 bis 23,00 m hohe Gebäude habe ungefähr 6 bis 7 Geschosse.
Der Vorsitzende wies darauf hin, dass es sich um eine Informationsvorlage handele. Dementsprechend würde der Bauausschuss heute informiert und habe Gelegenheit, die Informationen zur Kenntnis zu nehmen. Selbstverständlich wolle man Rückmeldungen hören. Das weitere Verfahren würde dann laufen und man werde sehen, welche Entwürfe kreative Architekten präsentieren würden, was die konkrete Ausgestaltung anginge. Die Anregung von Herrn Eisold würde gerne aufgenommen und die Planung visualisiert.
Herr Kamplade ergänzte, der Informationsvorlage sei der Beschluss des Stadtrates vom 17.12.2013 vorausgegangen.
Ratsmitglied Herr Lichtenthäler griff einen Disput aus der letzten Bauausschusssitzung am 15.11.2016 wieder auf. Zwar habe man hier überwiegende gewerbliche Bebauung, in Baufeld 33 entstehe jedoch auch ein Bereich Wohnen und im weiteren Verlauf würde auch über die Baufelder 12 und 12a geredet, in denen es ebenfalls Wohnbebauung geben werde. Er finde, dass der Antrag der Fraktion Bündnis 90/ Die Grünen, im Rahmen der weiteren Entwicklung des Gebietes über eine Quote diskutiert werden sollte, durch die Informationsvorlage konterkariert werde.
In seiner Fraktion habe man sich zudem gefragt, ob das Baufeld 11, das für die Universität vorgesehen sei, von der Größe her auch ausreichend für diese ist bzw. ob es eine Erweiterungsoption gäbe, wenn die Fläche nicht ausreiche. Die Frage erfolge vor dem Hintergrund, dass die Universität bestrebt sei, sich auf einige, wenige Standorte zu konzentrieren. Aus ihrer Sicht bleibe nach den momentan in Rede stehenden Planungen hier ggf. nicht mehr viel Fläche übrig.
Insgesamt gesehen sei es eine sinnvolle Konzeption Richtung Bahngelände Gewerbe anzusiedeln und das Interessenbekundungsverfahren breit und transparent zu gestalten, damit man auch Optionen und damit eine Wahl habe.
Der Vorsitzende erklärte, dass- was das Thema bezahlbarer Wohnraum angehe- die Stadt bereits zugesagt habe, dass sie bei den nächsten Vergaberunden zum Wohnpark Am Ebenberg darauf achten würde, eine entsprechende Quote zu erreichen. Der Antrag werde zu diesem Zeitpunkt mit aufgenommen.
Ratsmitglied Herr Lichtenthäler erwiderte, das sei nicht das, worauf er hinaus wolle. Der Antrag sei darauf gerichtet gewesen, nach Abschluss der letzten Vergaberunde das Thema bezahlbarer Wohnraum aufzugreifen. Er fühle sich dadurch darin bestärkt, dass das Vorgehen der Verwaltung insoweit nicht in Ordnung war.
Der Vorsitzende wies dies zurück. Die Verwaltung sehe dies anders und habe dies schon einmal dargestellt.
Ratsmitglied Herr Lichtenthäler monierte, dass hier zwei Bereiche hätten in den Antrag einfließen können, dies aber nicht geschehen sei. Die Quote könne man unterschiedlich gestalten: Entweder einzelne Baufelder gezielt ganz für bezahlbares Wohnen ausweisen oder die Beschaffenheit der Gesamtfläche der Baufelder betrachten und dann eine Quote innerhalb von Baufeldern ausweisen.
Der Vorsitzende erklärte, dass u.a. der Beschluss gefasst worden sei, dass das Baufeld 36 diesem Ziel dienen werde. Am Ende würde man sehen, dass eine beachtliche Quote erreicht würde.
Ratsmitglied Herr Lichtenthäler antwortete, ihm gehe es darum, dass seine Fraktion einen Antrag gestellt habe und die Verwaltung diesen bisher nicht bearbeitet habe.
Der Vorsitzende erwiderte, dieser werde zu gegebenem Zeitpunkt aufgerufen. Was das Thema Universität angehe, versuche man sich einer Campuslösung anzunähern. Er erteilte Herrn Kamplade das Wort für weitere Erläuterungen.
Herr Kamplade informierte, dass die Stadt der Universität die Flächen, die jetzt ausgeschrieben werden sollen, vorher angeboten habe. Die Universität habe abgelehnt. Die Universität orientiere sich momentan eher Richtung Westen. Sie habe eine Option auf Baufeld 11, sagt aber selbst, dass ihr dieses zu weit von der Bürgerstraße entfernt läge. Daher würden von Seiten der Universität gerade noch Baufelder weiter westlich auf ihre Eignung geprüft. Dabei habe die Universität klare Unterstützung seitens der Stadt. Würde sich dies konkretisieren, erfolge eine entsprechende Information in den Gremien. Umgekehrt habe die Universität klar gesagt, dass die Flächen der Baufelder 39 und 40 für universitäre Nutzungen nicht in Frage kämen. Bezüglich des Baufeldes 12 befinde man sich in einem laufenden Verfahren. Hier sei es sehr schwierig kurz vor Abschluss noch einmal mit einem Zusatzthema in die Verhandlungen zu gehen. Die Firma Ruppert habe eine Option für ein ganz klares -auch wohnbauliches- Konzept, so dass es nicht anginge, dass die Stadt am Ende des Optionszeitraums plötzlich neue Zusatzforderungen im Wohnbereich stelle. Aus diesem Grund habe die Verwaltung dieses Verfahren auch nicht als neue Vergabe eines Wohnbaugrundstückes betrachtet, bei dem der Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen zur Schaffung von sozialem Wohnraum hätte mit aufgegriffen werden müssen.
Der Bauausschuss nahm die Informationsvorlage mit ihrer Anlage zur Kenntnis.