Der Stadtrat stimmt dem Erlass der Richtlinie zur Festsetzung von gefördertem Mietwohnungsbau nach Landeswohnraumfördergesetz (LWoFG) im Rahmen der Baulandbereitstellung in der Stadt Landau (Quotierungsrichtlinie) durch private wohnbauliche Maßnahmen der Innenentwicklung mit Planungserfordernis zu.

 

 

Der Vorsitzende leitete in das Thema der Sitzungsvorlage der Abteilung Stadtplanung und Stadtentwicklung vom 27.01.2017 ein, auf welche verwiesen wird. In dieser geht es konkret um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum – basierend auf den Anträgen der Fraktionen CDU, SPD und FWG. Der Vorsitzende verwies auf den vorgestellten Zwischenbericht vom Herbst 2016 und die nun daraus resultierende Beschlussvorlage. Ihm sei wichtig, dass in Gebieten mit Entwicklungsflächen eine Balance zwischen bezahlbarem und höherpreisigem Wohnraum angestrebt wird. Der Vorsitzende erteilte daraufhin das Wort an Frau Schmidt-Sercander von der Abteilung Stadtplanung und Stadtentwicklung.

 

Die Richtlinie sei ein erster und besonders wichtiger Baustein, welcher allerdings nicht den Gesamtbedarf an sozialem Wohnungsbau in Landau abdecken könne, so Frau Schmidt-Sercander. Als eines der wichtigsten Ziele der Stadtentwicklung nannte sie die bedarfsgerechte Versorgung mit Wohnraum. Auch sei die Versorgungssicherheit im Bereich des sozialen Wohnungsbaus ein zu nennendes Ziel. Der Handlungsbedarf sei anhand von Prognosen hinsichtlich des Bevölkerungswachstums, der zunehmenden Wohnungsknappheit und den deutlich steigenden Mieten abgeleitet, wie bereits in den vorherigen Tagesordnungspunkten erwähnt wurde. Frau Schmidt-Sercander merkte an, dass soziale Wohnbauflächen mittels Konzeptvergaben oder über die in Gründung befindliche städtische Wohnungsbaugesellschaft, aber auch über private Investoren, entwickelt werden können.

Frau Schmidt-Sercander erläuterte den Aufbau der Richtlinie und erklärte zunächst den Anwendungsbereich der Richtlinie hinsichtlich privater Wohnbauflächen, Bautypologien und Geltungsbereichen. Es war wichtig, die Richtlinie klar zu formulieren und auf wenige wesentliche Punkte zu beschränken. Gleichzeitig sollte eine gewisse Flexibilität gegeben sein, da oftmals Bauprojekte eine flexible Handhabe benötigen. Hauptaugenmerk liegt auf den Brachflächen bzw. untergenutzten Flächen für wohnbauliche Entwicklungen im Innenbereich. Die Höhe der Quote sollte 25 % bei neu geschaffenen Wohnflächen ab einer Bebauung von vier Wohneinheiten und ab einer Gesamtfläche von 400 m² Wohnfläche je Plangebiet betragen. Als Bautypologie wurde der Geschosswohnungsbau festgelegt, in der anteilig geförderte Wohnungen entstehen bzw. ausgewiesen werden sollen. Frau Schmidt-Sercander erklärte wie die Sicherung sowie die Umsetzung der Quote erfolgen könne. Weiterhin berichtete sie von Ausnahmeregelungen und Abweichungen vor allem in Bezug auf vermietete Einfamilienhausbebauungen oder es könne zum Beispiel die Bindung eines geförderten Wohnraums auf eine beliebige Bestandswohnung der jeweiligen Bauherren/Investoren im Landauer Stadtgebiet übertragen werden. Geltungsbereich der Maßnahme ist die Gesamtstadt von Landau, einschließlich der Stadtteile. Die Höhe der Quote wurde ebenfalls nochmals überprüft. Sie würde im guten Mittel im Vergleich zu anderen Städten mit ähnlichen Herausforderungen liegen. Des Weiteren sei die Höhe für die im Moment zur Verfügung stehenden Flächen als angemessen zu betrachten. Als Bezugsgröße nannte Frau Schmidt-Sercander die Wohnfläche, da diese ebenfalls eine Bezugsgröße für die Fördermaßnahmen sei. Die Sicherung würde über einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 bzw. Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB und ggf. darüber hinaus in Form von grundbuchrechtlichen Eintragungen erfolgen.

Frau Schmidt-Sercander berichtete über die Umsetzung der Maßnahme, welche in der Regel mit der Inanspruchnahme der Fördermittel des Landes Rheinland-Pfalz über entsprechende Wohnungsbauprogramme durchzuführen sei. Frau Schmidt-Sercander betonte, dass jede Abweichung oder Ausnahme als Einzelfallfeststellung zu betrachten sei und stets vom Bauträger oder Bauherrn begründet werden müsste. Ziel sei jedoch, eine „Aufweichung“ der Richtlinie zu vermeiden.

Zum Ende ihres Vortrages verwies Frau Schmidt-Sercander auf die gesetzlichen Grundlagen nach § 11 BauGB („Städtebaulicher Vertrag“), das Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG) und die Förderprogramme der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB).

 

Die vorgestellte Quotierungsrichtlinie soll nach der Zustimmung im Stadtrat zum 08.03.2017 in Kraft treten.

 

Bereits während der Bauausschusssitzung vom 15.11.2016 wurde das Thema „Schaffung einer Quotierungsrichtlinie“ behandelt und vorbesprochen. Zwei Fragen waren aus dieser Sitzung offen geblieben, zu denen Frau Schmidt-Sercander nun Stellung nehmen konnte:

 

1) Flexible Quote der Stadt Mainz:

Hier ging es darum, auf welcher Grundlage die Stadt Mainz die Quote von 10 – 20 % festlegte und wie sie mit der flexiblen Quote im Allgemeinen umgeht. Auf eine Anfrage hin, gab es von der Stadt Mainz eine Rückmeldung, dass es ebenfalls eine Grundsatzentscheidung gebe, die ähnlich wie die zuvor vorgestellte Richtlinie der Stadt Landau aufgebaut sei. Jeder Private, der Bauland entwickelt, müsse demnach an der „partnerschaftlichen Baulandbereitstellung“ (Anm. Name der Maßnahme) teilnehmen. Der derzeitige politische Ansatz läge bei 25 %, auch im Hinblick auf den hohen Druck auf dem Wohnungsmarkt, und werde regelmäßig angewendet. Jeder eingehende Antrag werde auf Verwaltungsebene geprüft und weiche nur in wenigen Ausnahmefällen zur Vermeidung von „unbeabsichtigten Härten“ von der Vorgabe ab.

 

2) Anzahl Sozialwohnungen in Landau:

In Bezug auf die Anzahl der geförderten Wohnungen der Stadt Landau gab es Differenzen zur Auskunft der ISB. Die Zahlen wurden in der Zwischenzeit überprüft, so dass die damals genannte Zahl von 419 Wohnungen im Bestand der Stadt Landau von Mitte 2015 bestätigt werden konnte. Die Differenz resultierte aus Doppelnennungen, da für diverse Liegenschaften verschiedene Förderwege beschritten wurden. Auch wurde das Jugendwerk St. Josef oder das städtische Klinikum in der Liste der ISB geführt. Die Belegung dieser Wohnungen ist jedoch Pflegepersonal oder Angestellten der Einrichtung vorenthalten. Somit mussten diese Wohnungen auch aus dem für Bürger mit Wohnberechtigungsschein zugänglichen Bestand genommen werden. Seit November 2016 endeten weitere Zweckbindungen, so dass zum Stichtag 28.02.2017 noch 365 Wohnungen im Stadtgebiet Landau zweckgebunden sind. Diese zuletzt genannte Zahl zeige, dass ein sehr hoher Bedarf an sozialen Wohnungen vorhanden ist und Handlungsbedarf an den unterschiedlichsten Stellen besteht.

 

Der Vorsitzende dankte Frau Schmidt-Sercander und betonte, dass die Wirkung sowie Entfaltung einer solchen Richtlinie positiv zu betrachten sei. Es sei allerdings auch klar, dass der Beschluss keineswegs die herrschenden Probleme auf dem sozialen Wohnungsmarkt komplett lösen werde. Der Vorsitzende merkte an, dass die Richtlinie nicht starr sei und Ausnahmeregelungen getroffen werden könnten. Er bat daher um Zustimmung der Bauausschussmitglieder und übergab das Wort an diese.

 

Ratsmitglied Herr Lerch war der Überzeugung, dass die Richtlinie ein guter Schritt und betriebswirtschaftlich machbar sei. Für „alteingesessene Normalverdiener“ (Anm. Zitat der Zeitung „Die Rheinpfalz“) sei dies auch ein schönes Beispiel, dass nicht nur für Bürger mit gehobenem Einkommen Wohnraum geschaffen werde. Es sei unstrittig, dass ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Landau vorliege und dass etwas getan werden müsse. Seiner Ansicht nach, sei es richtig, den Beschluss zu fassen. Auch die im Einzelfall betrachteten Abweichungen finden seine Zustimmung, da es nicht überall aufgrund verschiedener Rahmenbedingungen machbar sei, die Quote einzuhalten. Er dankte zu guter Letzt Frau Schmidt-Sercander für die gute Ausarbeitung.

 

Ratsmitglied Frau Vogler dankte ebenfalls für die gute Ausarbeitung und merkte an, dass die zu beschließende Richtlinie nur ein Anfang für mehr bezahlbaren Wohnraum sein könne. Frau Vogler wollte zudem wissen, wie die Bemessungsgrundlage für eine 3-köpfige Familie zustande käme. Generell betonte Frau Vogler, dass die Richtlinie das richtige Signal sei und sie keine Schlupflöcher für Ausnahmeregelungen befürworte. Sie fand die Richtlinie hierzu gut ausgearbeitet. Frau Schmidt-Sercander erklärte, dass die vorgegebene Einkommensgrenze um bis zu plus 60 % gem. LWoFG überschritten werden kann, um noch zu dem berechtigten Personenkreis zu gehören. Frau Schmidt-Sercander erwähnte außerdem, dass Landau seit Bekanntgabe durch das Finanzministerium am 06.02.2017 zur Fördermietenstufe 5 gehört und sich deshalb auch die Mietobergrenzen nach oben korrigieren. Demnach liegt nun die Mietgrenze bei Haushalten mit geringem Einkommen bei 6,00 EUR/m². Herr Kamplade ergriff ebenfalls das Wort und betonte, dass das Land mit den entsprechenden Förderprogrammen besonders Familien begünstigt.

 

Ratsmitglied Herr Lichtenthäler bekundete seine Zustimmung zur Richtlinie. Für ihn sei nicht entscheidend, ob es in der Richtlinie um 25 oder 30 % ginge – darüber könne man sich streiten. Es sei nun ein entscheidender Moment gekommen und zwar, dass etwas gemacht werde. Eine Richtlinie hätte eigentlich schon viel früher umgesetzt werden müssen – auch im Hinblick auf die wenigen Wohnungen, die sich momentan noch in der Zweckbindung befinden. Herr Lichtenthäler erwähnte kritisch, dass nicht sehr viele Flächen für die Entwicklung von sozialem Wohnraum zur Verfügung stünden und die Richtlinie nur ein begrenztes Spektrum darstelle. In der Vergangenheit gab es etliche Bauvorhaben, bei denen eine Umsetzung der Richtlinie gepasst hätte. Immerhin seien die lukrativer werdenden Fördermittel durch das Land positiv zu betrachten - dies sei leider in den vergangenen Jahren nicht der Fall gewesen.

Für Herrn Lichtenthäler waren die genannten Ausnahme- und Abweichungsregelungen schlüssig und logisch, so dass dem nichts mehr hinzuzufügen sei.

Herr Lichtenthäler verwies zudem auf den Antrag seiner Fraktion, welcher im folgenden Tagesordnungspunkt 5 weiter behandelt werden soll.

 

Ratsmitglied Herr Freiermuth erklärte, dass er die Schaffung von sozialem Wohnraum gut findet und gleichzeitig nicht hofft, Investoren zu vergraulen bzw. von Bauvorhaben abzubringen. Herr Freiermuth begrüßte, dass endlich eine übersichtliche und gut strukturierte Richtlinie geschaffen wurde.

 

Ratsmitglied Herr Wagner signalisierte seine Zustimmung zur Absegnung der vorgestellten Richtlinie. Herr Wagner fragte noch nach, welche Flächen im Stadtgebiet für die Bauvorhaben des sozialen Wohnungsbaus in Frage kämen, die ihm direkt anhand einer Karte während der Bauausschusssitzung gezeigt wurden.

Des Weiteren interessierte ihn, wie die Ausnahme- und Abweichungsregelungen bewertet werden und wer hierüber entscheidet. Herr Kamplade erwiderte, dass alle Regelungen klar in der Richtlinie genannt wurden und der Stadtrat über die einzelnen Abweichungen dann entscheiden wird. Konkret benannte Ausnahmen könnten hingegen direkt auf der Verwaltungsebene bearbeitet werden.

 

Bevor es zur Abstimmung kam, wurde noch eine Übersichtskarte des Stadtgebiets Landau eingeblendet, welche verschiedene neue Wohnflächenentwicklungen zeigte.

Der Bauausschuss empfahl dem Stadtrat einstimmig nachgenannten Beschlussvorschlag.