1. Das Angebot des Bieters 2006, im Einzelnen bestehend aus der Bietererklärung, dem Kaufpreisangebot und dem Bebauungskonzept, für die Baufelder 28/28a wird angenommen. (Bietererklärung wird im Stadtrat bekannt gegeben)

 

2. Die Baufelder 28/28a mit einer Größe von ca. 7.257 m² werden zum Kaufpreis in Höhe von 1.600.000,00 EURO (ca. 220 Euro/qm) an den Bieter 2006 veräußert.

 

3. Die Verwaltung wird beauftragt mit dem Bieter eine höhere Übereinstimmung des vorgelegten Baukonzepts mit dem städtebaulichen Rahmenplan „Wohnpark Am Ebenberg“ und der dazugehörigen Gestaltungsfibel „Wohnpark Am Ebenberg“ abzustimmen.

 

4. Die Verwaltung/ DSK wird beauftragt den Kaufvertrag vorzubereiten und abzuschließen.

 

5. Die Verwaltung wird im Falle eines Scheiterns des Projekts des erstplatzierten Bieters beauftragt, in Verhandlung mit dem Zweitplatzierten, Bieter 2007, einzutreten und den Gremien einen Vergabevorschlag vorzulegen.

 

Der Vorsitzende führte kurz in das Thema der Sitzungsvorlage der Abteilung Stadtplanung und Stadtentwicklung vom 01.02.2017 ein, auf welche verwiesen wird, und merkte an, dass die Tagesordnungspunkte 6 und 7 zusammen behandelt werden. Die Beschlussfassung wird jedoch getrennt erfolgen.

Der Vorsitzende begrüßte Frau Vollmann vom Architekturbüro Post & Welters und richtete seinen Dank an die Einreicher der verschiedenen Konzepte für die Gestaltung der Baufelder. Die Konzepte seien mit viel Engagement und Hingabe erstellt worden, was deutlich zu erkennen sei. Ihm sei wichtig, die Konzeptvergaben breitgefächert zu gestalten, was unter anderem auch mithilfe einer Jury möglich war. Viele Kritikpunkte aus vergangenen Sitzungen wurden aufgenommen und Blickwinkel geschärft. Transparenz in den Beratungen spielte eine wichtige Rolle. Er dankte an dieser Stelle den Ratsmitgliedern, die sich an zwei Tagen Zeit für die Jurysitzungen und anschließenden „fruchtbaren Diskussionen“ genommen hatten. Die vielen fachlichen Beiträge der Jury seien ein „Glücksfall“ für die Entscheidungsfindung gewesen, die zum Teil wichtige Impulse für die Fachpreisrichter darstellten. Es sollte zu keiner Zeit der Eindruck bestehen, die Vergaben seien vorherbestimmt gewesen. Dies sei mitunter auch der Grund gewesen, weshalb keine Angebotssummen oder Namen zu den Konzepten genannt wurden. Die Umschläge mit den Namen der Bieter, werden letztendlich in der Stadtratssitzung am 07.03.2017 geöffnet. Erst dann stehe der Sieger fest.

 

Im Anschluss erklärte Herr Dr. Ingenthron, dass er zu diesem und dem folgenden Tagesordnungspunkt den Vorsitz an das älteste Ratsmitglied, Herrn Scharhag, übergebe, da für ihn ein Ausschließungsgrund gem. § 22 Gemeindeordnung wegen verwandtschaftlichen Verhältnissen vorliegen könnte. Er erklärte, dass er auch während der Jurysitzung nur als Zuhörer fungierte. Herr Dr. Ingenthron begab sich deshalb in den für Zuhörer bestimmten Teil des Sitzungsraums.

 

Auch für Ratsmitglied Frau Heß gab es einen Ausschließungsgrund gem. § 22 Gemeindeordnung, weshalb sie sich ebenfalls in den für Zuhörer bestimmten Teil des Sitzungsraums begab.

 

Der Vorsitzende, Herr Scharhag, übergab das Wort an Frau Letz, Abteilung Stadtplanung und Stadtentwicklung. Frau Letz präsentierte anhand von Visualisierungen und Beurteilungsmatrizen der Bewerber wie es zur Entscheidungsfindung kam. Dies sei natürlich nur in einer gekürzten Form in der Präsentation möglich, um wenigstens einen Einblick zu erhalten. Sie zitierte die Bewertungen der Jurysitzungen. Insgesamt gab es 13 Angebote, verteilt auf zwei Baufelder, welche während zwei Jurysitzungen im Januar 2017 bewertet wurden. Die Bewertungskriterien bezogen sich zu 60 % auf fachliche Aspekte und 40 % auf das Kaufpreisgebot. Bei der Bewertung wurde unter anderem auf architektonische und städtebauliche Qualität, denkmalpflegerische Belange, Nachhaltigkeit, Image und Innovation geachtet. Hervorzuheben für das Baufeld 30a/31 war die 20 %ige Gewichtung von sozialen Aspekten (Wohnqualität, betreute Wohnformen).

 

Frau Letz ging anschließend auf die einzelnen anonymen Bieter ein. Sie stellte zunächst den bestplatzierten Bieter Nr. 2006 für das Baufeld 28/28a vor. Vorteile bei dem vorgelegten Konzept waren die gut gelöste Gestaltung der Freibereiche im Innenhof und die wenigen Eingriffe in das Bestandsgebäude. Insgesamt überzeugte die Architektur bei vollem Kaufpreisgebot. Hier lag der Mindestverkaufswert bei 1.277.232,00 EUR, geboten wurde von Bieter 2006 ein Betrag in Höhe von 1.600.000,00 EUR und war somit das zweithöchste Gebot der insgesamt sieben Bieter.

 

Die Bewertung des Baufeldes 30a/31 hatte eine ähnliche Gewichtung der einzelnen Kriterien. Hier gab es allerdings eine 20 %ige Bewertung von sozialen Kriterien in Bezug auf betreute Wohnformen und die Wohnqualität. Des Weiteren gab es für dieses Baufeld spezielle Nutzungsvorgaben wie z.B., dass 40 % der Bruttogeschoßfläche (BGF) altersgerecht und barrierefrei konzipiert sowie weitere 30 % BGF als Mietwohnungen ausgewiesen sein müssen. Weiterhin sollte ein Anteil von 25 % der Erdgeschossfläche für Dienstleistungen und Gewerbe vorgesehen sein.

Frau Letz erläuterte anhand der Konzepte die Bewertung der einzelnen Bieter des Baufeldes 30a/31. Jeder der 6 Bewerber lag mit dem Kaufpreisgebot über der veranschlagten Summe von 2.111.802,00 EUR. Die beste Bewertung der zuvor erläuterten Kriterien erhielt Bieter Nr.: 3002. Ausschlaggebend hierfür waren die moderne Bebauungsstruktur, die Gestaltung von verschiedenen öffentlichen sowie gemeinschaftlichen Freibereichen, die wenigen Eingriffe in den Bestand, die Wohnqualität und die gute Durchmischung des vorgelegten Konzeptes. Kritik wurde ebenfalls geäußert, da die Kopfbauten des Bestandsobjekts starke Eingriffe in die Fassadengliederung erfahren. Dennoch überzeugte das Projekt bei einem guten Kaufpreisgebot von 2.700.000,00 EUR – obwohl dieses nur das dritthöchste war. Es wurde betont, dass nicht immer der Höchstbietende den Zuschlag bekäme.

 

Herr Kamplade ergänzte Frau Letz‘ Vortrag und betonte die Schwierigkeit aus der Vielzahl der Entwürfe in der Kürze der Zeit eine Bewertung vorzunehmen. Während den Jurysitzungen mit Fachpreisrichtern, die bundesweit tätig sind, ergaben sich zwei grundsätzliche Feststellungen:

 

1. Die besten Preisgebote gehörten zu den besten Konzepten.

 

2. Es gab keine Abhängigkeit von Dichte und dem Preis, d.h. für Konzepte mit weniger zu realisierenden Wohneinheiten wurde nicht unbedingt ein geringeres Preisangebot abgegeben.

 

Herr Kamplade ging weiterhin auf die fachlichen Kriterien der Sieger ein und erklärte, dass sich die Jurybewertung zunächst ausschließlich auf fachlichen Kriterien bezogen hätte. Die hieraus entstandene Rangfolge musste nach Öffnung der Kaufpreisangebote nicht mehr korrigiert werden, weil Qualität und Preisgebote zusammenpassten.

Der Sieger von Baufeld 28/28a erzielte ein Bewertungsergebnis in Höhe von 500 von 600 möglichen Punkten. Der Zweitplatzierte lag mit 370 von 600 Punkten davon deutlich entfernt. Herr Kamplade betonte, dass die Bewertung des Baufeldes 30/30a deutlich komplexer war. Dies hing mit den vielschichtigen Anforderungen, wie in Frau Letz‘ Vortrag festgehalten, zusammen. Insgesamt fiel die Bewertung (Punktzahl) geringer aus, was allerdings nicht bedeute, dass es schlechtere Konzepte seien. Der Sieger des Baufeldes 30/30a erhielt 436 von 600 Punkten, der Zweitplatzierte 385 von 600.

Die Kaufpreisgebote seien zudem in Bezug auf den Mindestverkaufswert auf einem sehr hohen Niveau gewesen.

Herr Kamplade betonte, dass das beste Konzept bei dem fast besten Kaufpreis gesiegt hätte und empfahl den Bauausschussmitgliedern den beiden Beschlussvorschlägen (TOP 6+7) zuzustimmen.

 

Der Vorsitzende dankte Frau Letz, Herrn Kamplade sowie den fünf in der Jury tätigen Ratsmitgliedern und übergab das Wort an die Ratsmitglieder.

 

Ratsmitglied Herr Löffel betonte, dass in der Kürze der Zeit die intensive Beschäftigung mit den Konzepten nicht dargestellt werden konnte. Er fand erstaunlich, dass insgesamt 13 Angebote abgegeben wurden, was die Werthaltigkeit der Baufelder unterstreiche. Herr Löffel merkte ebenfalls an, dass ein höherer Preis nicht unbedingt zum Zuschlag führe, viel mehr ein starkes Einvernehmen mit den Fachplanern. Alle seien im Vorfeld bzw. nach der fachlichen Bewertung sehr gespannt gewesen, welche Kaufpreisangebote hinter den jeweiligen Konzepten steckten. Herr Löffel war der Meinung, dass das Bewertungsschema sehr gut ist und betonte, sich an den Beschlussvorschlag der Verwaltung zu halten. Hervorzuheben sei, dass bei der Bewertung alle Stadtratsfraktionen vertreten und auch weitestgehend gleicher Meinung waren sowie generell ein starkes Einvernehmen vorlag.

 

Herr Schmitt, in Vertretung von Ratsmitglied Herr Eisold, stellte eine fachliche Frage. Der Vortrag und die Art der Bewertung seien sehr transparent gewesen. Er wollte deshalb wissen, ob es eine Vorgabe gab, weshalb der Neubau höher als das Bestandsgebäude geplant wurde. Herr Kamplade erklärte, dass dies ein Ergebnis des Bebauungsplans und des städtebaulichen Rahmenplans ist und somit kein Zufall sei. Das Neubaugebäude wirke aufgrund der Flachdachplanung höher als das Bestandsgebäude mit den Spitzdächern. Von der Gebäudehöhe seien diese durchaus vergleichbar – aber nicht von der Wirkung. Alle Bieter hätten sich diesbezüglich an die Vorgaben gehalten.

 

Ratsmitglied Herr Lichtenthäler schloss sich seinem Vorredner, Herrn Löffel, an. Er fand gut, dass zunächst die fachliche Bewertung stattfand und empfand das Vorgehen als völlig korrekt. Herr Lichtenthäler ging davon aus, dass wenn die Jury den Kaufpreis gewusst hätte, vielleicht andere Bewertungen zustande gekommen wären. Herr Lichtenthäler erwähnte noch einige Anmerkungen zu den einzelnen Konzepten, die es Laien leider schwer machten zu bewerten, da keine Rückfragen an die Planer möglich waren – z.B. im Hinblick auf die unterschiedlichen Darstellungen und/oder Gestaltungen. Zudem teilte Herr Lichtenthäler mit, dass ihm die Nachhaltigkeit der Projekte fehle und es in den beiden Jurysitzungen zum Teil subjektive Momente, die das Ergebnis und den Diskussionsprozess beeinflussen, gab. Letztendlich erklärte sich Herr Lichtenthäler mit dem Ergebnis der Jurysitzung einig – auch wenn z.B. für Baufeld 30a/31 zunächst Abweichungen von den vorgeschriebenen Baufluchten in dem vorgelegten Entwurf gab, die dann beim zweiten Rundgang der Jury durch das Gebiet positiv gesehen wurden.

 

Ratsmitglied Herr Dürphold skizzierte das Auswahlverfahren als interessanten Prozess und schloss sich seinen Vorrednern, Herrn Löffel und Herrn Lichtenthäler, an. Die Ausarbeitung war zeitintensiv, damit eine Bewertung so gut wie möglich getroffen werden konnte. Auch er betonte die Schwierigkeit, anhand einer Legende die Umsetzung der Entwürfe sich vorstellen zu können. Er appellierte daher an die Architekturbüros, Entwürfe noch übersichtlicher zu gestalten. Ihm war bewusst, wie viel Zeit bereits in der Ausarbeitung steckte und sprach hierfür sein Lob aus. Die Entscheidung erfolgte nach bestem Gewissen – auch wenn Preisunterschiede von 450.000,00 EUR vorlagen. Herr Dürphold sprach sich für den Beschlussvorschlag aus.

 

Ratsmitglied Herr Wagner erklärte, dass das Auswahlverfahren gut und transparent war. An der Art des Verfahrens könnte seiner Meinung nach auch in Zukunft festgehalten werden.

 

Ratsmitglied Herr Freiermuth stellte fest, dass die Bekanntgabe der bewerteten Konzepte nicht mehr anonym sei, da der jeweilige Bieter im Publikum sitzen könnte und nun wüsste, ob er den Zuschlag bekäme.

Der Bauausschuss empfahl dem Stadtrat einstimmig die nachgenannten Beschlussvorschläge.