Beschlussvorschläge:

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen stimmt dem Vorhaben einschließlich den Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplanes C 25 der Stadt Landau hinsichtlich

 

a) der Überschreitung der westlichen und nördlichen Baugrenze (Loggien und Gebäudeteilflächen),

 

b) der geringfügigen Überschreitung der östlichen Baulinie (nordöstliche Ecke),

 

c) der Überschreitung des nördlichen und westlichen Baugrenze des südwestlichen Baufensters (Sporthalle),

 

d) der Überschreitung der maximalen Traufhöhen durch ein aufgeständertes Solardach und zwei Aufzugsschächten mit überdachtem Vorbereich sowie der erforderlichen Absturzsicherung (transparentes Geländer) aufgrund der Dachnutzung,

 

e) der nicht allseitig um 1 m zurückgesetzten Staffelgeschosse

 

und

 

f) der öffenbaren Fenster von Aufenthaltsräumen sowie der Orientierung von Außenwohnbereichen innerhalb der gelb markierten Planzeichen und der mit SM 1.1 bezeichneten abgegrenzten Grundstücksflächen in Richtung der schallschützenden Festsetzungen,

 

sowie der Verpflichtung, eine gütliche Einigung mit der Nachbarschaft zu den genannten Befreiungen, insbesondere hinsichtlich der Gebäudehöhen und den Lärmemissionen zu erzielen

 

 

zu.

 

Der Vorsitzende führte in die Sitzungsvorlage der Bauordnungsabteilung vom 17.11.2021 ein, die der Niederschrift als Anlage beigefügt ist. Er begrüßte den Vorhabenträger Herrn Fritz Grünewalt, Vorstand des Unternehmens EFFIT.com AG, sowie dessen Architekten Herrn Dipl.-Ing. Hans Jakel vom Büro GJL in Karlsruhe, die im Anschluss ihr Bauprojekt „FitterCampus“ dem Ausschuss präsentieren werden.

 

Herr Grünewalt, dessen Bauvorhaben auf dem ehemaligen Frühmesser-Areal realisiert werden solle, betonte, dass die Planung der Bebauung für „ein gesünderes Umfeld“ bereits seit drei Jahren andauere und für ihn eine Herzensangelegenheit sei. Herr Jakel werde nun das Projekt detaillierter vorstellen.

 

Herr Jakel merkte zunächst an, dass es bei dem Bauprojekt nicht nur um nachhaltiges Bauen gehe, sondern auch um insgesamt nachhaltigere Lebensweisen. Das Bauprojekt werde die Gesundheit mit dem Alltagsleben der Menschen und der offenen Architektur mit vielen Bewegungsmöglichkeiten und -angeboten verknüpfen. Hierfür solle eine offene Fassadenstruktur mit Zonierungen für Wohnen, Gastronomie und Bewegung sorgen. Eine Sporthalle auf dem Areal werde zudem die Bewegung der Menschen fördern. Die Photovoltaikanlagen auf dem Dach eignen sich als Verschattung der auf dem Dach befindlichen Aufenthaltsbereichen und Sportanlagen. Um dieses Bauprojekt in der vorgelegten Art und Weise realisieren zu können, müssten die Ausschussmitglieder allerdings den erforderlichen Befreiungen gemäß der vorliegenden Sitzungsvorlage zustimmen. Ohne diese Befreiungen seien weder die Dachnutzungen, noch der Schwerpunkt auf gemeinschaftliche Sport- und Bewegungsflächen umsetzbar.

 

Herr Grünewalt erwähnte ergänzend, dass er mit seinem Fitnessportal bereits etwa 15.000 Menschen (Anm.: App „FitterYOU“) erreiche. Das Ziel seiner Anwendungen und Apps sei, die Steigerung der Bewegung im Alltag zu fördern. Hierzu werde es auf dem Grundstück auch erleichterten W-Lan-Zugriff geben und z. B. USB-Anschlüsse an den Sitzbänken. Herr Grünewalt strebt an, die Bewegungsabläufe in Landau zu erforschen, weshalb er auch spezielle „Aktiv-Wochen“ anbieten möchte. Unter anderem werde es auf dem Gebäudedach die längste Laufbahn unter Photovoltaikanlagen in Europa geben. Die z.B. durch die sportlichen Aktivitäten ausgelösten Lärmemissionen sowie ihre Verträglichkeit mit der Nachbarschaft werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens noch untersucht. Mögliche erforderliche Schallschutzmaßnahmen werden in die weitere Planung eingearbeitet.

 

Der Vorsitzende dankte Herrn Grünewalt und Herrn Jakel für die Präsentation des bemerkenswerten und zugleich innovativen Bauprojekts. Er bat Herrn Kamplade um die baurechtliche Einordnung des Vorhabens.

 

Herr Kamplade begrüßte, wie der Vorhabenträger und dessen Planer, den „Geist“ und die Intention des Bauvorhabens und empfahl den Ausschussmitgliedern, den Befreiungen zuzustimmen. Für das Areal gebe es bereits einen rechtsgültigen Bebauungsplan. Die Stadt bzw. die Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH (DSK), welche Eigentümerin der beiden Grundstücke ist bzw. war, veräußerte bisher lediglich dem nördlichen Teil des großen Flurstücks (1. Bauabschnitt) an Herrn Grünewalt. Die Befreiungen seien Voraussetzung, das vorgestellte Bauvorhaben in dieser Form zu genehmigen. Herr Kamplade ging auf die einzelnen Befreiungen, wie Überschreitung der Gebäudehöhe oder Abweichung von den Baufenstern, ein. Für die Einhaltung des Lärmschutzes müsse noch der fachgutachterliche Nachweis erbracht werden. Die weitreichendste Abweichung dürfte die Überschreitung des Baufensters für die Sporthalle und die darüber liegenden Wohnungen sein. Nach früherem Planungsrecht hätte hierfür der Bebauungsplan geändert werden müssen. Seit einigen Wochen allerdings könne das Baulandmobilisierungsgesetz angewendet werden, wodurch in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie beispielsweise in Landau, vom Gesetzgeber eine Ausweitung des Wohnungsangebotes befürwortet werde und die Anwendungsfälle des § 31 BauGB (Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes) erweitert wurden. Wie viel Nachverdichtung verträglich sei, ist letztlich eine politische Abwägungsentscheidung, die mit den inzwischen bei der Verwaltung eingegangenen kritischen Rückmeldungen aus der Nachbarschaft besondere Relevanz erhält.

 

Ausschussmitglied Frau Saßnowski bezeichnete die Darstellungen und das Projekt als „spannend“. Um sich die Höhen der Gebäude in der Paul-von-Denis-Straße hin zur Mozartstraße besser vorstellen zu können, hätte sich Frau Saßnowski eine entsprechende Visualisierung gewünscht.

Weiterhin fragte Frau Saßnowskis mit welchen Vorkehrungen oder Maßnahmen der Bauherr die beabsichtigte Bodenversiegelung „wettmachen“ werde.

Hinsichtlich des Angebots der Sportwochen wollte Frau Saßnowski wissen, ob auch die Menschen aus der Südstadt die Angebote nutzen können.

 

Ausschussmitglied Herr Löffel war sich sicher, dass das Projekt neue Maßstäbe setzen werde und dankte dem Bauherrn für dessen Präsentation.

Das innovative Bauvorhaben wurde von ihm und seiner Stadtratsfraktion zwar für gut befunden, dennoch sehe die Fraktion die Befreiung c („Überschreitung der nördlichen und westlichen Baugrenze des südwestlichen Baufensters (Sporthalle)“) als kritisch an. Das Gesamtkonzept hingegen werde positiv bewertet.

Abschließend fragte Herr Löffel, ob die Wohnungen im Eigentum des Bauherrn bleiben werden.

 

Ausschussmitglied Herr Eisold hielt das Bauvorhaben für ein „tolles Projekt“, das allerdings ggf. am falschen Standort realisiert werde. Die Solardächer führen zu einer stärkeren Erhöhung der Gebäude als dies bei anderen Vorhaben in dem Areal der Fall sei.

Weiterhin bat Herr Eisold um die Vorlage eines Verschattungsmodells, damit gesehen werden könne, wie die Verschattungen in den Sommer- und Wintermonaten ausfallen werden. Einen Aussichtspunkt befürwortete Herr Eisold, bat allerdings, den Aussichtspunkt sowie das Staffelgeschoss ca. 2-3 m zurückzusetzen, um die Privatsphäre der unmittelbar angrenzenden Anwohner:innen zu achten und zu wahren. Herr Eisold zog hierzu einen Vergleich zum Bauvorhaben der Firma Ehrmann und dem dazugehörigen Dachgarten.

Herr Eisold bezeichnete die Masse der Abweichungen als „enorm“. Dies gab es bisher in diesem Ausmaß noch nie, gab Herr Eisold zu bedenken. Den Charme des Bauvorhabens und auch den Anteil öffentlich geförderter Wohneinheiten begrüßte Herr Eisold allerdings. Doch wie hoch seien die Mieten? Schließlich müssten die Kosten der Nebenflächen und Sportanlagen umgelegt werden. Wie werden die Wohneinheiten vermarktet?

Herr Eisold ging weiterhin auf die Lärmemissionen ein. Ihn interessierte, ob es eine Lärmmessung gab und ob untersucht wurde, wie die Lärmentwicklung vom Dach der Gebäude hin zum Erdgeschoss sei und wie sich die Sportfläche im Trog nördlich der Sporthalle lärmtechnisch auswirke.

 

Ausschussmitglied Herr Freiermuth verglich die ansprechende Präsentation des Bauherrn mit einem Werbeprospekt und begrüßte das Projekt. Auch ihn interessierten die Miethöhe je qm sowie die Art und Weise der Begrünungen.

 

Ausschussmitglied Frau Kleemann bat wie Frau Saßnowski um eine Visualisierung, die den Übergang zur Wohnbebauung in der Mozartstraße veranschauliche. Wie werde zudem die Einfriedung erfolgen? Insgesamt beurteilte Frau Kleemann das Projekt positiv. Sie hoffe daher auf Lösungen hinsichtlich der Bedenken aus der Nachbarschaft.

 

Ausschussmitglied Herr Schmidt fand das Bauprojekt interessant und stand dem Bauvorhaben positiv gegenüber, insbesondere wegen der 40 geförderten Wohneinheiten (von insgesamt 76 Wohnungen). Hinsichtlich der Abweichungen und Befreiungen werde sich Herr Schmidt an die Empfehlungen der Verwaltung halten.

 

Ausschussmitglied Herr Niederberger zeigte sich erfreut über das Bauvorhaben. Sollte es in der vorgelegten und beabsichtigten Form entstehen, könne die Stadt Landau stolz sein auf ein derart innovatives Projekt. Viele Elemente seien zukunftsweisend. Allerdings müsse zunächst der Rahmen der Bebauung geregelt werden. Hierzu zähle z.B. der Einbezug der Nachbarschaft bei der weiteren Planung, die Berücksichtigung der Bestandsbebauung und eine Veranschaulichung der Dimensionen.

 

Herr Grünewalt ging auf die großen Herausforderungen seines Bauvorhabens ein. So schränken beispielsweise auf dem Areal befindliche Garagen der Nachbar:innen die Bebauung ein und aufgrund der alten Öltanks der Firma Frühmesser könne es keine vollflächige Tiefgarage geben. Themen wie Nachhaltigkeit, Solaroffensive und geförderter Wohnungsbau seien weitere Aspekte, mit denen sich Herr Grünewalt seit fast vier Jahren beschäftige. Die Idee, urbanes Wohnen über gemeinschaftliche (Sport-)Angebote zu ermöglichen, sei Herrn Grünewalts Ansatz. Die Menschen sollen sich gegenseitig unterstützen und motivieren können, im Alltag in Bewegung zu bleiben. Über das ganze Jahr hinweg werde er deshalb Kurse anbieten und zur Gesundheitsprävention beitragen.

Das Gespräch mit der Anwohnerschaft werde gesucht, um Ängste zu nehmen. Bei Herrn Grünewalts Projekt werden Autofahrer:innen zurückstecken müssen. Während Fahrradabstellplätze vielen Nutzungseinheiten direkt zugeordnet werden, wird der überwiegende Teil der Pkw-Stellplätze gesammelt in einer Tiefgarage vorgehalten werden.

 

Herr Kamplade ordnete mittels einer Visualisierung des Städtebaumodells die Kubatur der Gebäude ein. Es sei eine klare Abstufung der Gebäude hin zur Bestandsbebauung in der Mozartstraße erkennbar. Herr Grünewalt habe bereits über die vielen Herausforderungen berichtet, wodurch dessen hoher Anspruch, auch im Hinblick auf die Altlasten, die Quotierung für den sozialen Wohnungsbau und die Solarrichtlinie, zu erkennen sei. Herr Kamplade betonte, dass an ausgewählten Stellen in der Stadt eine Verdichtung der Wohnbebauung erfolgen könne, insbesondere, wenn das Gut „Boden“ knapp sei. Aus Sicht der Verwaltung sei an dieser Stelle eine höhere bauliche Dichte auch in Bezug zur benachbarten Stadtvillen- und Reihenhausbebauung verträglich, deshalb auch der positive Beschlussvorschlag. Herr Kamplade schlug den Ausschussmitgliedern vor, dem Konzept unter Berücksichtigung der nachbarschaftlichen Belange zuzustimmen. Auch der Ausgleich für die Versiegelung werde erfüllt. Demnach werden trotz erhöhter Dichte die vorgeschriebenen 20 % Grünflächen (Anforderung lt. Bebauungsplan) nachgewiesen. Hinzu kommen die begrünten Dachflächen. Die Höhenabweichung sei mit den aufgeständerten Photovoltaikanlagen begründet und gewähre somit eine Multifunktionalität der Dachflächen, die in anderen Projekten wiederholt schon erbeten wurden. Ansonsten hielten sich die Abweichungen von den Höhenfestsetzungen im Rahmen – das südwestliche „kritische“ Gebäude halte die Vorgaben des Bebauungsplanes ein.

Ein Verschattungsmodell würde einen Beitrag zur Aufklärung leisten. Bei einer Gebäudehöhe von 9 m werde aber auch durch die Veränderung der Staffelgeschosse keine Morgensonne in die Gärten gelangen. Dies stelle allerdings keinen unverhältnismäßigen Eingriff in das Privateigentum dar, erläuterte Herr Kamplade.

Zur Erfüllung der Quotierungsrichtlinie für den geförderten Wohnungsbau teilte Herr Kamplade mit, dass die Planung deutlich mehr als die geforderte Höhe vorsehe. Zum Zeitpunkt der Veräußerung des nördlichen Grundstücks galt die Quotierung in Höhe von 25 % der neugeschaffenen Wohnfläche, die auch für den südlichen Grundstücksteil übernommen wurde.

 

Herr Jakel ging auf die Architektur und die klaren Strukturen der Gebäude ein. Die Gliederung der Gebäude ermögliche eine gewisse Flexibilität, da z.B. die Achsen erweitert werden können und durch die Lage im „Mischgebiet“ verschiedene Nutzungen flexibel kombiniert oder auch ausgetauscht werden können. Im Gewerbegebiet wäre diese Flexibilität hinsichtlich der Umwandlung von Gewerbe- und/oder Büroeinheiten in Wohneinheiten nicht möglich, erläuterte Herr Jakel.

Zur Frage der Einfriedung des Bauprojekts antwortete Herr Jakel, dass es Hecken hin zur Nachbarschaft geben werde.

 

Herr Grünewalt ergänzte und ging auf weitere Fragen der Fraktionsrunde ein. Auf dem Dach werde eine Photovoltaikanlage realisiert, die weiter nach Osten Richtung Polizei in der Paul-von-Denis-Straße gerückt werden könne. So werde der umliegenden Wohnbebauung weniger Morgensonne genommen. Hinsichtlich der Einfriedung des Grundstücks und der Aussichtsfläche äußerte sich Herr Grünewalt und betonte, dass die Besucher:innen der Aussichtsfläche nicht bis zur Brüstung gehen könnten. Ihm sei bewusst, dass die Anonymität der Anwohner:innen zu gewährleisten sei.

Herr Grünewalt, der das Vorhaben wiederholt als ein „Herzensprojekt“ bezeichnete, erklärte, dass er ein Hauptaugenmerk auf die Bewegung der Menschen und die Erforschung verschiedener (sportlicher) Abläufe legen werde. Es sei beispielsweise angedacht, etwa 25 % der Wohnungen als „Fitness-WG‘s“ in Zusammenarbeit mit Krankenkassen zu betreiben, wodurch sich je Mitarbeit und sportlicher Aktivität der Bewohner:innen die Höhen der Mieten ausrichten können und ein Teil der Mieten durch die Krankenkassen finanziert werden. Ein Großteil der Wohnungen werde im Eigentum des Vorhabenträgers verbleiben, erklärte Herr Grünewalt und beantwortete somit die Fragen von Herrn Löffel und Herrn Eisold.

Zur Frage hinsichtlich des Standortes entgegnete Herr Grünewalt, dass das Grundstück in der Paul-von-Denis-Straße als Baustein der „Gesundheitsmeile“ geeignet für seine Ideen sei. Gesundheit und Prävention stehen in einem untrennbaren Zusammenhang.

 

Ausschussmitglied Herr Eisold hatte weitere Fragen und Bitten an den Bauherrn. Zum einen wiederholte er, dass die Vorlage eines Verschattungsmodells wichtig sei und es zu überlegen wäre, die Penthouse-Wohnungen bzw. das Staffelgeschoss um einen Meter zu kürzen. Zum anderen wollte Herr Eisold wissen, wie der Bauherr beabsichtigen werde, auf die Nachbar:innen zuzugehen. Abschließend fragte Herr Eisold, ob der vorliegende Grundsatzbeschluss aufgrund der noch zu führenden Gespräche mit der Nachbarschaft verschoben werden könnte.

 

Ausschussmitglied Frau Rocker berichtete von den unterschiedlichen Auffassungen zu dem Bauvorhaben innerhalb ihrer Stadtratsfraktion - auch aufgrund der direkten und kritischen Anfragen aus der Nachbarschaft. Es handele sich um ein gutes Projekt, das sich von der restlichen Bebauung in Landau abheben werde. Seitens des Investors bzw. des Bauherrn werde das Maximum ausgeschöpft, da letztendlich die Rentabilität des Bauvorhabens gegeben sein müsse. Die Vorlage von verschiedenen Gutachten würde Frau Rocker begrüßen, bevor eine endgültige Entscheidung zu dem Projekt falle.

 

Herr Kamplade gab zu bedenken, dass sobald eine Baugenehmigung erteilt werde, alle weiteren außergerichtlichen Gespräche zwischen Bauherrn und Anwohnerschaft nur noch auf freiwilliger Basis zu führen wären. Daher schlug Herr Kamplade vor, den Beschluss mit einem klaren Auftrag an den Bauherrn zu versehen, der wie folgt lauten könnte: Im Wege der weiteren Planung werde dem Bauherrn aufgetragen, die Höhenentwicklung der Bebauung zur westlichen Nachbarschaft zu überplanen und das Gespräch mit den Nachbar:innen zu suchen. Letztlich befinde sich die als besonders kritisch empfundene Struktur auf dem Südwestgrundstück (2. Bauabschnitt), welches noch nicht an den Vorhabenträger veräußert wurde. Der Verkauf des Grundstücks könnte somit an den Erfolg der Gespräche mit der Nachbarschaft geknüpft werden und eine überarbeitete, mit den Nachbar:innen möglichst einvernehmlich abgestimmte Planung zugrunde legen.

 

 

Der Vorsitzende fragte die Ausschussmitglieder, ob der Beschluss im Januar gefasst werden solle oder, ob die von Herrn Kamplade vorgeschlagene Vorgehensweise mit der Verknüpfung des Grundstücksverkaufs präferiert werde. Letzteres fand die Zustimmung der Ausschussmitglieder.

 

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen beschloss daraufhin einstimmig die nachfolgenden Beschlussvorschläge mit den in diesem Protokoll festgehaltenen Maßgaben