Der Vorsitzende Herr Oberbürgermeister Dr. Geißler ruft die Sitzungsvorlage des Rechtsamtes vom 05. Oktober 2023, auf welche verwiesen wird, auf und erläutert diese. Die Zielsetzung der Satzung liegt darin, dauerhaft leerstehende Wohnungen oder Wohnungen, die nicht für Wohnzwecke genutzt werden wieder in den Wohnungsmarkt zu integrieren.

 

Stellvertretendes Ausschussmitglied Frau Follmann erklärt, dass die Beratung von Immobilienbesitzer ein essenzieller Bestandteil des Leerstandmanagements sein muss. Warum es im Einzelfall zu Leerstand kommt, kann individuelle Gründe haben und könnte in einigen Fällen bereits durch entsprechende Beratung beseitigt oder von Beginn an vermieden werden. Aus diesem Grund sollte die Beratung der Immobilieneigentümer auch in der Satzung verankert werden. Die Kosten der Beratung könne durch die generierten Einnahmen aus der Satzung mitfinanziert werden. Diese Beratung kann durch vorhandenes Personal, aber auch durch externe Dienstleister erfolgen. Durch den Leerstand entstehen auch anderweitige Kosten, wie zum Beispiel sinkt die Attraktivität der Stadt, der Wert der Nachbarimmobilien sinkt oder es müssen für baufällige Gebäude kostenintensive Sicherungsmaßnahmen erfolgen. Als ebenso wichtig wie die Beratung ist eine fortlaufende Evaluation für den Erfolg der Satzung wichtig, es soll regelmäßig überprüft werden wie viele Gebäude tatsächlich zweckentfremdet sind, wie viel Leerstand durch die Satzung beseitigt wurde und wie viel Leerstand noch vorhanden ist. Auf der Grundlage dieser Auswertungen könnte dann gegebenenfalls in Zukunft über eine Leerstandsteuer gesprochen werden.

 

Der Vorsitzende Herr Oberbürgermeister Dr. Geißler bestätigt die Wichtigkeit der Beratung der Immobilieneigentümer. Jedoch können die entstehenden Einnahmen nicht direkt zur Finanzierung der Beratung genutzt werden, da das Hauptziel die Bekämpfung von Leerstand und nicht das Generieren von Einnahmen ist. Ab welchem Zeitpunkt oder in welcher Höhe Einnahmen entstehen, kann nicht vorab gesagt werden.

 

Herr Kamplade teilt mit, dass das Leerstandsmanagement, welches auch die Beratung der Immobilieneigentümer miteinschließt, von Anfang an bei den Prüfungen und Überlegungen zur Satzung eine wichtige Rolle spielt. Der Dorfentwicklungspartner der Stadt Landau, Herr Blecher, wird ab nächstem Jahr als Berater/Leerstandmanager aktiv für die Stadtdörfer zur Verfügung stehen. Darüber hinaus werden weitere Mitarbeitende des Bauamtes als Ansprechpartner zur Verfügung stehen. Aus jetziger Sicht wird keine externe Unterstützung für die Umsetzung der Zweckentfremdungsverbotsatzung benötigt. Die Nutzung von Förderprogrammen oder externen Beratern ist nicht auszuschließen, jedoch sollen die Aufgaben zu Beginn aus eigener Kraft umgesetzt werden. Mit viel Energie wurden vor zwei Jahren im Stadtplanungsbereich Flächen aktiviert, um dem Bauboom gerecht zu werden, Lücken zwischen bestehenden Bebauungsquartieren zu schließen und Baurecht zu schaffen. Deutschlandweit lahmt die Baukonjunktur und auch in Landau verringert sich der Druck neue Flächen zu schaffen. Daraus resultieren Personalkapazitäten im Stadtplanungsbereich, die verstärkt für die Bestandsentwicklung und das Leerstandmanagement genutzt werden können. Eine Evaluation des Gesamtprozesses ist sinnvoll und wird angestrebt.

 

Stellvertretendes Ausschussmitglied Herr Eggers sieht die Zurückführung von leerstehendem Wohnraum in den Wohnungsmarkt als richtig und wichtig. Das Thema Leerstand im Allgemeinen oder auch die Zweckentfremdungsverbotsatzung sind sensible Themen, über die bereits medial berichtet wurde. Diese oft negativ wirkenden Meldungen können die Stadt Landau schnell in ein schlechtes Licht stellen, dies muss vermieden werden. Ebenso wichtig sind genaue Daten und Fakten über den tatsächlichen Leerstand und die Beweggründe des Einzelnen. Die Zweckentfremdungsverbotsatzung dient als Grundlage zur Erfassung der entsprechenden Daten. Als primäres Ziel sollte die Beseitigung des Leerstandes stehen, die letzte Möglichkeit sollte das Aussprechen von Genehmigungen für Leerstand sein. Der erste Schritt liegt in der Erfassung von Daten und Fakten, einer transparenten Öffentlichkeitsarbeit und der individuellen Beratung der Immobilieneigentümer. Für diese Punkte benötigt es Personal und die entsprechende Finanzausstattung. In Bezug auf die Satzung sind festgelegte Richtlinien ebenso wichtig wie Ermessensmöglichkeiten um die individuellen Bedürfnisse der Eigentümer zu berücksichtigen. Zu einzelnen Begriffen im Satzungsentwurf sieht die Fraktion noch Änderungsbedarf bestehen. 

 

Herr Joritz erklärt, dass sich der Satzungstext sehr eng am Zweckentfremdungsverbotsgesetz und bereits vorhandenen Satzungen aus den Städten Trier, Mainz und Speyer orientiert. Neben dem Gesetz gibt es auch eine Gesetzesbegründung aus der sich einige der Vorgaben für den Satzungsentwurf ergeben, hier gibt es kein Ermessen seitens der Verwaltung. Durch die Zweckentfremdungsverbotsatzung wird in die Rechte des Bürgers eingegriffen, dies ist nur durch eine entsprechende Ermächtigungsgrundlage, das Zweckentfremdungsverbotsgesetz des Landes möglich. Bei allen Maßnahmen gilt der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Die Intention der Zweckentfremdungsverbotssatzung liegt darin Wohnraum zu erhalten und leerstehenden Wohnraum wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Dagegen wäre die Leerstandsteuer eine Einnahmequelle mit einer gewissen Lenkungswirkung.

 

Stellvertretendes Ausschussmitglied Herr Eggers ergänzt, dass sich der Änderungsbedarf nicht auf konkrete Zahlen bezieht, sondern darauf, bestimmte Teile aus dem Landesgesetz nicht mit in die Satzung aufzunehmen.

 

Herr Joritz bestätigt, dass die Verwaltung bei der Gestaltung der Satzung zwar Ermessen hat, aber es dennoch sinnvoll ist, sich eng an das Landesgesetz zu halten.

 

Stellvertretendes Ausschussmitglied Frau Albrecht bedankt sich für die vorherigen Erklärungen und die Gegenüberstellung der Zweckentfremdungsverbotsatzung und der Leerstandsteuer. Die Satzung ist das richtige Instrument um den Leerstand in der Stadt zu bekämpfen. Es ist wichtig, leerstehende Wohnung wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen um gegen die Wohnungsknappheit vorzugehen. Ein wichtiger Aspekt um dieses Ziel zu erreichen ist ausreichend Personal für die Beratung der Bürger und für die Umsetzung der Satzung. Auch eine Evaluation ist wichtig um die Entwicklung und mögliche weitere Bedarfe aufzuzeigen. Nach §2 des Satzungsentwurfes liegt Leerstand nicht vor, wenn der Wohnraum trotz nachweislicher Bemühungen über längere Zeit nicht vermietet werden kann. In Satzungen anderer Städte wird dieser Punkt an die ortsübliche Vergleichsmiete geknüpft, hier hat sich die Frage gestellt warum das für die hiesige Satzung nicht gemacht wurde.

 

Herr Joritz erläutert, dass es sich hierbei um unbestimmte Rechtsbegriffe handelt und deshalb nicht absehbar ist ob diese gerichtlich haltbar sind. Vom Gesetzgeber wurde bewusst nicht alles bis ins Detail definiert um die Möglichkeit zu lassen, vor Ort angemessen Regelungen zu finden.

 

Stellvertretendes Ausschussmitglied Frau Albrecht fragt ob dieser Aspekt nicht dazu führen kann, dass Eigentümer die Mietpreise unverhältnismäßig hoch ansetzen um eine Vermietung zu umgehen.

 

Herr Joritz erklärt, dass die Mietbemühungen geeignet sein müssen und im Falle einer unverhältnismäßig hohen Miete die Geeignetheit nicht gegeben ist.

 

Ausschussmitglied Frau Saßnowski möchte wissen, ob es für die Prüfung der Geeignetheit bestimmte Leitlinien gibt und falls ja, wieso diese nicht mit der Satzung veröffentlicht werden.

 

Herr Joritz teilt mit, dass es für individuelle Fälle auch individuelle Lösungen geben muss und somit nicht jeder mögliche Einzelfall in der Satzung festgehalten wird.

 

Herr Kamplade ergänzt, dass ein sogenannter einfacher Mietspiegel für Landau vorliegt. Hier werden verschieden Kriterien einer Wohnung mit einer ortsüblichen Miete belegt. Dieses Dokument kann bei der Prüfung, ob eine Miete angemessen ist oder nicht, zugrunde gelegt werden.

 

Ausschussmitglied Herr Freiermuth sieht die Nichtnutzung von Wohnraum einerseits als ärgerlich, andererseits würde die Zweckentfremdungsverbotssatzung zu einem starken Eingriff in die Rechte der Bürger führen. Außerdem liegen aktuell keine genauen Zahlen zu leerstehenden Wohnungen vor, bei den angegeben Zahlen handelt es sich nur um Schätzungen. Sinnvoll ist eine Beratung oder auch Förderung der Immobilieneigentümer in Hinsicht auf die Vermietung und Vermeidung von Leerstand. Jedoch führen bau-und ordnungsrechtliche Eingriffe zu weit. Ein weiterer relevanter Aspekt ist die teilweise gewerbliche Nutzung von Wohnraum, zum Beispiel bei Selbstständigen, welche im Einzelfall auch unter die Zweckentfremdungsverbotssatzung fallen können. Auch die Nutzung von verfügbarem Wohnraum als Ferienwohnung hält sich, nach eigenen Recherchen, in Landau in Grenzen. Ebenso schwierig ist es zum Beispiel für ältere Menschen, welche leerstehenden Wohnraum besitzen und dieser erst renoviert werden muss, hierfür die Mittel bereitzustellen. Eine Beratung von Herr Blecher für die Stadtdörfer wird als sehr sinnvoll angesehen. Insgesamt wird die Zweckentfremdungsverbotssatzung jedoch als kritisch gesehen, die FWG wird sie ablehnen.

 

Der Vorsitzende Herr Oberbürgermeister Dr. Geißler bestätigt, dass es sich zwar um einen Eingriff in den privaten Bereich handelt, aber dennoch keine Enteignung vorliegt. Eingriffe können insoweit gerechtfertigt sein, wenn Sie dem Gemeinwohl dienen. Grundlegend ermöglicht die Satzung zuerst einmal die Datenerhebung, wie viel Leerstand überhaupt vorliegt. Einzelfälle werden berücksichtigt und können zum Beispiel bei finanzieller Notlage zu Einzellösungen führen. Die Satzung stellt keine Bedrohung für die Bürgerinnen und Bürger der Stadt Landau da.

 

Ausschussmitglied Herr Freiermuth ergänzt, dass im Normalfall Wohnungen die vermietet werden können auch vermietet werden, da diese Einnahmen generieren.

 

Herr Joritz erwähnt, dass trotz der Zahlung von Grundsteuer und Abgaben leerstehende Wohnungen oder Gebäude für das Stadtgefüge negativ sind. Es ist wichtig zu betonen, dass es hier nicht um selbstgenutzte Wohnungen, sondern um leerstehende, nicht vermietete Wohnungen geht. Der erste Schritt ist die Beratung der Eigentümer, jedoch ist es nicht schädlich für bestimmte Fälle gewisse Instrumente in der Hinterhand zu haben.

 

Der Vorsitzende Herr Oberbürgermeister Dr. Geißler berichtet von ersten Erfahrungen mit Gesprächen mit Eigentümern leerstehender Wohnungen. Hier hat sich herauskristallisiert, dass in vielen Fällen die Mitwirkungsbereitschaft fehlt. Die Satzung bildet die Grundlage für einen besseren Austausch und einen grundlegenden Überblick.

 

Ausschussmitglied Frau Kleemann sieht die Satzung als richtig und wichtig. Auch eine Evaluation zur Auswertung der Daten und als Grundlage für weitere Maßnahmen ist sinnvoll. Des Weiteren wäre eine externe Beratung durch psychologisch geschultes Personal denkbar, da oftmals auch Ängste oder Unsicherheit zu Leerstand führen.

 

Ausschussmitglied Herr Triebel möchte darauf hinweisen, dass der Eingriff in die Rechte der Bürger als kritisch anzusehen ist. Den Fokus auf die Beratung zu setzen ist grundlegend positiv. In Trier gibt es seit knapp zehn Monaten eine ähnliche Satzung, aber es sind noch keine Ergebnisse aus der Umsetzung bekannt. Bei der Umsetzung beziehungsweise Durchführung wird es möglicherweise die falschen Personen treffen, da die Immobilieneigentümer, die bewusst nicht vermieten auch hier Wege finden werden um die Satzung zu umgehen. Ebenso ist unklar wie mit der typischen Einliegerwohnung umzugehen ist oder in welcher Weise diese berücksichtigt wird.

 

Der Vorsitzende Herr Oberbürgermeister Dr. Geißler bekräftigt den Fakt, dass die Stadt Landau eine Stadt mit extrem angespanntem Wohnungsmarkt ist und die Versorgung mit Wohnraum sichergestellt werden muss. Die Satzung dient zur allgemeinen Datenerhebung und jede leerstehende Wohnung die durch die Satzung dem Wohnungsmarkt wieder zugeführt werden kann, ist ein Gewinn. Eine Alternative wäre, den Wohnungsbedarf durch Neubauten bereitzustellen, dies wäre mit hohen Kosten für den Steuerzahler verbunden. Auch von Seiten der Stadt sind bisher keine Ergebnisse aus Trier bekannt.

 

Herr Kamplade teilt mit, dass bei Einliegerwohnungen der Einzelfall betrachtet wird. Für den Fall, dass es nur einen gemeinsamen Eingang gibt, ist die Einliegerwohnung keine Wohnung nach dem Gesetz, weil sie nicht eigenständig vermietet werden kann. Falls jedoch alle Kriterien für eine Wohnung vorliegen und diese leer steht, wird mit den Betroffenen in den Dialog gegangen und geschaut aus welchen Gründen Leerstand vorliegt.

 

Herr Joritz ergänzt, falls die Einliegerwohnung selbst genutzt wird, zum Beispiel für ein Arbeitszimmer, wird diese Einliegerwohnung nicht als leerstehende Wohnung betrachtet. Anders sieht es aus, falls eine bauliche Trennung vorliegt und diese schon im Bauantrag ersichtlich ist. 

 

Ausschussmitglied Herr Lange sieht die Satzung als Schritt in die richtige Richtung. Es ist wichtig, dass die Verwaltung mit den notwendigen Ressourcen ausgestattet ist um den Leerstand mit der gebotenen Konsequenz zu bekämpfen. In der Sitzungsvorlage wird explizit von Geflüchteten, welche unter anderem den Wohnungsmarkt verschärfen, gesprochen. Auf eine Hervorhebung einzelner Gruppen sollte verzichtet werden.

 

Ausschussmitglied Herr Schlimmer-Bär betrachtet die Satzung als Grundlage für ein lernendes System, in dem gut auf die aktuellen Umstände reagiert werden kann. Ebenso wäre es möglich über die Satzung hinaus Beratungsangebote für ältere Menschen anzubieten, welche alleine in einem großen Haus leben und diesen Wohnraum mit anderen Menschen teilen wollen.

 

Der Vorsitzende Herr Oberbürgermeister Dr. Geißler stimmt dieser Idee zu und verweist auf Bestrebungen, wie zum Beispiel im Stadtdorf Nußdorf, ein gemeinschaftliches Seniorenwohnen anzubieten. Dieses Angebot zielt besonderes auf ältere Menschen, die alleine in großen Häusern oder Wohnungen leben ab. Hier würde ein soziales Zusammenwohnen entstehen und das Eigentum bleibt erhalten, wobei es hier dann durch eine Beratung zur weiteren Vermietung kommen kann.

 

Ausschussmitglied Herr Schlimmer-Bär betont, dass es wichtig ist, dass die älteren Menschen in ihrem sozialen Umfeld verbleiben.

 

Stellvertretendes Ausschussmitglied Frau Lena Dürphold ergänzt, dass für das kommende Jahr ein ähnliches Projekt „Wohnen im Alter“ bereits angedacht ist. Hier soll bereits eine entsprechende Beratung für ältere Menschen vorgenommen werden.

 

Beratendes Ausschussmitglied Herr Scherer spricht sich für das Projekt „Wohnen im Alter“ aus. Die Zweckentfremdungsverbotssatzung ist wichtig und notwendig, jedoch darf die Beratung und die Kommunikation zwischen Verwaltung und Immobilieneigentümern nicht zu kurz kommen.

 

Der Vorsitzende Herr Oberbürgermeister Dr. Geißler teilt mit, dass auch die Möglichkeit besteht, die Stadt als vertrauenswürdigen Mieter einzusetzen und der Wohnraum untervermietet wird. Hier könnte man Menschen die Angst vor ungeeigneten Mietern nehmen.

 

Ausschussmitglied Frau Saßnowski erläutert, dass durch die Satzung geregelt wird wie sich Immobilieneigentümer zurückmelden müssen. Hieraus ergibt sich die Frage der Kontrolle der Rückmeldung und einer Nachkontrolle bei vorliegendem Leerstand.

 

Herr Kamplade teilt mit, dass es für die erste Bestandsaufnahme bereits konkrete Vorstellung gibt. Hier werden mit einem der ersten Bescheidläufe im nächsten Kalenderjahr, alle Eigentümer angeschrieben und erhalten einen entsprechenden Deklarationsbogen. Zurückmelden sollen sich nur die Eigentümer, die Wohnraum besitzen, der nicht als solcher genutzt ist.

 

Der Vorsitzende Herr Oberbürgermeister Dr. Geißler betont, dass grundsätzlich davon ausgegangen wird, dass sich die Bürger rechtskonform verhalten. Die Verwaltung wird nicht als Kontrolleur durch die Stadt laufen und nach Leerständen suchen.

 

Herr Joritz beschreibt das Vorgehen bei Missachtung der Satzung. In den Fällen, in denen Wohnraum zweckentfremdet wird und hierfür kein Freistellungsantrag gestellt wird liegt ein Bußgeldtatbestand vor. Anschließend muss dennoch ein Antrag zur zweckfremden Nutzung gestellt werden. Grundsätzlich gibt es zwei Wege zur Datenerhebung. Der erste Weg ist die Rückmeldung der Immobilieneigentümer. Falls dies nicht der Fall ist, wird durch das Gesetz vorgeschrieben welche Daten erhoben werden dürfen. Hierunter fallen unteranderem Personen-, Wohnungs- und Nutzungsdaten.

 

Herr Kamplade fasst abschließend den geplanten Verfahrensablauf noch einmal zusammen. Der erste Schritt ist der Rückmeldebogen, welcher Anfang nächsten Jahres verschickt wird. Hierbei wird davon ausgegangen, dass sich ein Großteil der Bürger rechtskonform verhält und es einige hundert Rückmeldungen geben wird. In einem zweiten Schritt werden diese Fälle geprüft und bearbeitet. Mit der Zeit werden hier auch weitere Fälle auftreten, entweder durch eigene Rückmeldung der Eigentümer oder durch Fremdanzeige. Wie mit diesen Fällen im späteren Verlauf umgegangen wird, wird zu gegebener Zeit kommuniziert.

 

Der Vorsitzende Herr Oberbürgermeister Dr. Geißler bedankt sich für eine konstruktive Debatte und verweist auf den nächsten Hauptausschuss am 31. Oktober 2023.