Beschlussvorschlag:

 

1.             Die Verwaltung wird beauftragt die Suchräume/ Außenentwicklungsflächen (siehe Anlage 1) in den Stadtdörfern, die für die Schaffung von 500 Wohneinheiten bis 2030 erforderlich sind, bis Ende des Jahres parzellenscharf zu konkretisieren. Die verfügbaren Baulücken, Innenentwicklungs- und Arrondierungspotentiale sind bei der Summierung der angestrebten 500 Wohneinheiten zu berücksichtigen.

 

2.             Die Verwaltung wird beauftragt die unter Ziffer 1 ermittelten Flächen den städtischen Gremien Ende 2016/ Anfang 2017 vorzustellen und auf dieser Basis den Aufstellungsbeschluss für die Fortschreibung des Flächennutzungsplans der Stadt Landau in der Pfalz für den Bereich der Wohnbauflächen vorzubereiten.

 

 

Der Vorsitzende führte kurz in das Thema der Sitzungsvorlage der Abteilung Stadtplanung und Stadtentwicklung vom 06.06.2016 ein, auf welche verwiesen wird und übergab das Wort Herrn Schneider, Abteilungsleiter der Abteilung der Stadtplanung und Stadtentwicklung.

 

Herr Schneider erläuterte detailliert anhand einer Power-Point-Präsentation, wie der zukünftige Wohnraumbedarf ermittelt wurde. Die Schaffung von 500 Wohneinheiten in den Stadtteildörfern stehe heute im Vordergrund. Einleitend wurde auf das Wohnraumversorgungskonzept verwiesen und wie die gesamtstädtische Verteilung künftiger Wohnraumbedarfe aussehen könnte.

 

Ein zusätzlicher Bedarf von 2.500 Wohneinheiten bis zum Jahr 2030 wurde errechnet, der sich sowohl auf Ein- und Zweifamilien- sowie auf Mehrfamilienhäuser aufteilt. Im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes wurde eine Bevölkerungsprognose erstellt, die für Landau ein Wachstum bis zu dem Jahr 2030 auf rund 47.400 prognostiziert hat. Allerdings ist der Wohnraumbedarf nicht nur auf das Bevölkerungswachstum zurückzuführen, sondern auch darauf, dass sich die Lebensverhältnisse verändert haben. Im Rückblick auf 20 Jahre bestand bspw. ein Wohnraumbedarf von durchschnittlich knapp 35 m²/ Person, heute liegt dieser bei knapp unter 50 m²/Person. Dies bedeutet schlussfolgernd, dass selbst bei gleichbleibender Bevölkerung ein höherer Wohnraumbedarf besteht. Darüber hinaus haben sich die Familienstrukturen verändert, wo früher bis zu sechs Personen in einem Haushalt gewohnt haben, liegt der Durchschnitt inzwischen bei unter zwei Personen pro Haushalt.

 

Über die Verteilung der Wohneinheiten hat der Stadtrat am 01.03.2016 entschieden. Die 2.500 Wohneinheiten sind wie folgt untergliedert: 2.000 Wohneinheiten im Stadtkern und 500 Wohneinheiten in den Stadtdörfern, das Ziel ist demnach, dass die Kernstadt ebenso wie die Stadtdörfer von der positiven Nachfrage für Landau profitieren sollen. 

 

Es wurden die Bauland-/ sowie Wohnraumtypen erläutert, welche Flächenpotenziale es in Landau gibt, wie viele im Stadtkern und in den Stadtdörfern vorhanden sind. Für das nächste halbe Jahr wurde die Erarbeitung einer Grundstücksvergaberichtlinie angekündigt. Außerdem würden die einzelnen Neubauflächen in den Stadtdörfern wie auch in der Kernstadt weiter konkretisiert.

 

Wichtig sei auch die Klärung der Verkaufsbereitschaft der Grundstückseigentümer, weil gemäß dem Ankaufmodell der Baulandstrategie Neubauflächen nur dann entwickelt werden, wenn sie vorher an die Stadt veräußert werden.

 

Die Beratungen in den Ortsbeiräten hätten ergeben, dass in Dammheim die Bitte um Prüfung einer Alternativfläche geäußert wurde, wenn die geplante Fläche nicht zum Tragen kommt. Dann wäre die Prüfung auf den dritten Ring des alten Neubaugebietes zu überprüfen bzw. mit aufzunehmen. In Mörlheim gab es keine Änderungswünsche, in Queichheim sind noch zwei neue Flächen dazugekommen (der östliche Ortsrand mit 5 Wohneinheiten als Arrondierungsfläche sowie auf der Fläche gegenüber des St. Josefwerks, welches aber als kritischer angesehen wurde). Auch in Nußdorf wurde eine alternative Fläche bekanntgegeben, diese würde am östlichen Ortsrand liegen. In Wollmesheim wurde die südliche Erweiterung des alten Neubaugebietes als potenzielle Fläche angesehen. Da die Ortsbeiräte in Arzheim und Godramstein noch nicht getagt haben, konnte Herr Schneider zu diesen Stadtteilen keine weiteren Informationen geben.

 

Der Vorsitzende bedankte sich bei Herrn Schneider und rief zu Wortmeldungen auf.

 

Ratsmitglied Herr Vögeli wollte wissen, ob bei der Kostenaufstellung für das Ankaufsmodell auch die Zahlen für Entschädigungen der Pächter dieser Flächen berücksichtigt wurden.

 

Herr Schneider berichtete, dass diese noch nicht mit eingeflossen sind, da die Verwaltung zuerst ein einfaches Modell erstellt hat, um dieses nachvollziehbar machen zu können. Die Systematik wäre, dass vom Bodenrichtwert ausgegangen wird und die Kosten hiervon abgezogen würden, die bei einer normalen Entwicklung in der Vergangenheit für Ackerland entstanden sind. Etwaige Entschädigungen müssten dann noch mit berücksichtigt werden.

 

Ratsmitglied Frau Dr. Migl stellte fest, dass in den acht potenziellen Flächen ausgehend von insgesamt 23 ha die 460 Wohneinheiten eine sehr große Flächeninanspruchnahme bedeuten. Demnach wäre die Untersuchung von solch einem Flächenpotenzial im Vergleich auf die Wohneinheiten ein viel zu großer Aufwand, sodass nach ihrer Meinung hier mehr eingegrenzt werden sollte.

 

Herr Schneider erläuterte, dass bei der Entwicklung mit dem durchschnittlichen Dichtewert, der in den vergangenen Entwicklungen in den Landauer Ortsteilen bestand, gerechnet wurde. Dies bedeutet, dass mit 20 Wohneinheiten pro ha (Bruttobauland) gerechnet werden kann.

 

Ratsmitglied Frau Braun erklärte, dass erst kürzlich das Projekt „Kommune der Zukunft“ beschlossen wurde. Ihre Frage ist, ob mit der Ausweisung von Neubauflächen solch eine Strategie nicht konterkariert werde, da hier der „Kümmerer“ dann praktisch nur noch die Aufgabe hat Baugrundstücke zu verteilen. Nach ihrer Meinung wäre eine Innenentwicklung nicht mehr möglich, da die Nachfrage auf den Neubau gelenkt werde.

 

Herr Schneider entgegnete, dass sich beides befruchten könnte, da auf der einen Seite ein Bedarf in den Stadtteildörfern nach Wohnraum besteht und der Dorfentwicklungspartner sich auf der anderen Seite um die Ortsteile insgesamt kümmern wird, also auch um die Innenentwicklung.

 

Der Vorsitzende ergänzt hierzu, dass der Dorfentwicklungspartner ab September 2016 sein Amt antritt und die Innenentwicklung der Stadtteildörfer in den Fokus nimmt. Seine Aufgabe wird nicht die Vermarktung von Neubauflächen sein.

 

Ratsmitglieder Frau Braun entgegnete, dass hier ein Widerspruch besteht, sie geht davon aus, dass wenige sich für ein Grundstück/altes Gebäude im Innenkern interessieren werden, wenn die Möglichkeit besteht, im Außenbereich ein Grundstück zu erwerben. Außerdem diene dies nicht der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.

 

Der Vorsitzende ergänzte hierzu, dass die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Tagesordnungspunkt 5 der Sitzung noch ausführlich erörtert werden könnte.

 

Ratsmitglied Herr Dürphold wünschte sich weitere Erläuterungen zu potenziellen Leerständen, also den Wohnhäusern, die von älteren alleinstehenden Personen bewohnt werden. Er würde gerne wissen, wie viele solche Adressen bekannt seien.

 

Herr Schneider erläuterte, dass es sich hierbei um 225 Wohnadressen in allen Stadtteildörfern handelt.

 

Ratsmitglied Herr Dürphold wollte wissen, ob diese dann in den nächsten Jahren frei werden und somit als neuer Wohnraum angesehen werden können.

 

Herr Schneider bestätigte dies und betonte, dass dies so auch bei der Neubaubedarfsermittlung berücksichtigt wurde.

 

Ratsmitglied Herr Lerch stellte klar, dass Landau viele Einwohner an die umliegenden Dörfer verloren hat, da diese keinen Wohnraum in Landau bekommen haben. Er stellt die zwei Prinzipien dar: Er möchte, dass die Bürger Landaus die in den Ortteilen weiterhin wohnen möchten auch die Möglichkeit erhalten sollten dort bauen zu können, und nicht in andere Gemeinden umziehen müssen. Diesbezüglich wurde der Antrag gestellt, welches ein Vergabekriterium ist wonach die Einheimischen präferiert werden müssen. Zum anderen stellte er fest, dass der Grundsatz Innen- vor Außenentwicklung bestehen bleibt. Eine Innenentwicklung in den Dörfern wird nicht in den nächsten zwei Jahren auch mit dem Dorfentwicklungspartner gemacht sein, das wäre eine Daueraufgabe. Wenn man die Dorfentwicklungspläne in den Gemeinden im Landkreis anschaut, gehen die Projekte über 10 - 30 Jahre. Er möchte zusammenfassen, das was die Verwaltung jetzt beginnt, wird erst in ca. 10 Jahren Früchte tragen. Bis dahin sind die „jungen Bürger“ aber von Landau weggezogen. Hier müsste gegengesteuert werden.

 

Ratsmitglied Frau Dr. Migl möchte Frau Brauns Aussage nochmals unterstreichen. Sie ist der Meinung, dass auch in den Stadtteildörfern ein preiswerter bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden soll. Dies fehlt ihr leider in der Vorlage. Die vorhandenen FNP-Flächen müssten schneller in die Umsetzung gehen, bevor man sich mit aufwändigen Analysen aufhalte und weitere Zeit verliert.

 

Herr Schneider bestätigt, dass Bereiche, die im Flächennutzungsplan dargestellt  sind, auch einfacher zu entwickeln sind, da hier bereits Bauerwartungsland besteht. Er ist aber auch der Meinung, dass man diese Flächen nicht isoliert betrachten dürfte weil dies zu Verwerfungen in den Stadtteilen führen würde. Der neue Wohnraum müsse proportional auf die Stadtteile verteilt werden. Auf die jeweilige Situation in den Stadtteilen ist zu achten. Desweitern erklärt er, dass in Godramstein, Arzheim und auch in Teilen von Mörlheim, die Suchräume identisch mit den Flächen, die im Flächennutzungsplan aufgeführt sind, sind. Diese Flächen sollen für den Flächennutzungsplan weiter entwickelt werden. Die feststehenden Flächen, können dann, wenn dies gewünscht ist, auch frühzeitiger entwickelt werden als bspw. eine Fläche in Dammheim, die das ganze Flächennutzungsplanverfahren durchlaufen muss.

 

Der Vorsitzende ergänzt hierzu, dass in Landau keine Höchstpreispolitik betrieben wird. Der Bodenrichtwert ist der ausschlaggebende Wert und nicht der Verkaufswert, den die Stadt als solche vereinnahmen könnte. Er möchte dies nochmals ausdrücklich als Ziel der Stadtpolitik darstellen. Er verweist nochmals ausdrücklich auf TOP 5.

 

Ratsmitglied Frau Braun möchte ergänzen, dass es ihres Wissens keine Fakten gibt, wie viele Personen aus den Ortsteilen tatsächlich keinen Baugrund finden. Es wird schon länger auf eine Liste gewartet, um diese genauen Zahlen zu kennen. Sie sieht die Aufgabe bei der Politik, nicht nur die Wünsche zu befriedigen, sondern auch zum Wohle der Allgemeinheit zu schauen, wie sich ein Dorf als Ganzes gut entwickeln kann. Unter der Berücksichtigung von einer Entwicklungsdauer des Innenkerns eines Dorfes von 20 Jahren, sieht sie für das Jahr 2036 große Bedenken bezüglich der Einwohnerzahl in Landau, da hier ein wahrscheinlicher Knick in der Bevölkerungszahl angenommen werden kann. Wenn man heute zu viel Wohnraum an den Ortsrändern schafft und im Innenkern der Ortsdörfer werden keine Änderungen vorgenommen, werden dies die Problemlagen von morgen sein.

 

Ratsmitglied Herr Löffel geht auf die Einwände von Frau Braun und Frau Dr. Migl nochmals explizit ein. Er erläutert, dass eine Zu- bzw. Wegzugsanalyse für Landau bereits erstellt wurde. Landau als wachsende Stadt, als Schwarmstadt, in der die eigenen Bürger tatsächlich wegziehen. Diese Räume, von denen gesprochen wird, sind Entwicklungsoptionen für die Nutzung mit Reihenhäusern für junge Familien. Er sieht diese Lösung auch für die Altersstruktur von Landau als sinnvoll an, um einer Überalterung vorzubeugen und junge Familien in Landau halten zu können.

 

Ratsmitglied Herr Vögeli stellt klar, dass er ein Problem mit dem Bodenrichtwert in Höhe von 220 € hat. Er bringt zur Ansprache, dass im Bereich der Kreisverwaltung Grundstücke für 300 bis 350 € verkauft werden. Der geringere Preis zieht somit die Leute nach Landau, sodass die Flächen schnell verkauft werden können und der Zuzug nach Landau forciert wird. Er sieht hier auch den Landkreis Südliche Weinstraße in der Pflicht.

 

Ratsmitglied Herr Löffel möchte in diesem Zusammenhang noch einmal ausdrücklich auf die zukünftigen Auswahlkriterien bei der Verteilung von Grundstücken eingehen. Als Zielsetzung soll den zurzeit wohnhaften Landauern die Möglichkeit gegeben werden, Eigenheime in der Stadt oder den Stadtdörfern zu bauen.

 

Ratsmitglied Frau Dr. Migl möchte nochmals die Frage aufbringen, ob die geplanten 500 Wohneinheiten in den Stadtteildörfern nicht zu viel sind. Sie ist der Meinung, dass die bereits geplanten 270 Wohneinheiten laut Flächennutzungsplan in den Ortsteilen eine angemessenere ebenso behutsamere Entwicklung bis 2030 wären. Sie kritisiert die Dimension im Sinne von „sehr schnell und sehr viel zu entwickeln“. Die Priorität der geplanten Wohneinheiten im Innenstadtkern sieht sie als klar und gegeben an und auch dass die Entwicklung in den Dörfern nicht ausbleiben soll.

 

Der Vorsitzende stellt nochmals klar, dass der Stadtrat hier einen Grundsatzbeschluss gefasst hat. Er möchte nochmals auf den politischen Auftrag an die Verwaltung eingehen, welcher besagt, dass das Baurecht für die insgesamt 500 Wohneinheiten zu schaffen ist.

 

Ratsmitglied Herr Vögeli meint, dass die Stadt die Grundstücke alle sehr schnell verkaufen wird, wenn sie an der angedachten Bodenpreispolitik festhält. Er gibt an, dass er gestern in der Ortsbeiratssitzung für diesen Beschluss gestimmt hatte, jedoch wird er nach Überdenkung gegen diesen Beschlussvorschlag in der heutigen Sitzung stimmen. Er sieht das Ankaufsmodell als nicht gut an und erachtet den großen Druck, den die Stadt auf die Grundstückseigentümer in diesem Verfahren ausüben kann, als unangemessen.

 

Ratsmitglied Herr Eichhorn möchte hierzu anfügen, dass er den Bodenrichtwert in Höhe von 210 € als gegeben und auch berechtigt ansieht, da dieser auch so angesetzt wurde und sich auch am Markt orientiert, sodass eine Erhöhung seitens der Verwaltung nicht erfolgen darf. Desweitern möchte er nochmals auf den Einwand von Ratsmitglied Frau Dr. Migl eingehen und wissen, warum in den Stadtdörfern weniger Wohnraumbedarf vorhanden sein soll als in der Kernstadt. Außerdem muss bedacht werden, dass in den Stadtteilen ⅓ der Gesamtbevölkerung der Stadt Landau wohnt. Jedoch werden nur 500 Wohneinheiten vorgesehen, im Vergleich zu 2.000 in der Kernstadt. Dies müsse man bei der Diskussion um die richtigen Flächenmaßstäbe berücksichtigen.

 

Ratsmitglied Frau Braun möchte Herrn Löffel beistimmen, dass bezahlbarer Wohnraum für junge Familien benötigt wird. Jedoch prognostiziert die Studie auch einen 40 %igen Zuwachs der 30 - 50 Jährigen. Ebenso werden laut der Studie die Haushalte auch kleiner, d.h., es sind nicht nur Familien mit Kindern die bauen, sondern auch sehr viele Bürger, die in einem kleinen Haushalt von einer oder zwei Personen leben. Frau Braun sieht diese Personengruppe von Ein- oder Zweipersonenhaushalten nicht mit einem Grundstück auf der grünen Wiese berücksichtigt.

 

Ratsmitglied Herr Dürphold merkt an, dass er selbst auf dem Land wohnhaft ist und viele seiner Bekannten leider im Stadtkern ebenso wie in den Stadtdörfern keine passende Wohnung bzw. Grundstücke gefunden haben. Was die Bauplatzpreise angeht, stimmt er Herrn Eichhorn zu und sieht auch, dass in diesem Fall die Stadt davon nicht abweichen kann. Ebenso sieht er die Wohneinheitenzahl in den Stadtdörfern als positiv an, da viele Jahre genau dies gefordert und jetzt auch verwirklicht worden ist.

 

Abschließend erläutert der Vorsitzende, dass die bisherigen Planungen nicht willkürlich, sondern in enger Abstimmung mit der Regionalplanung gelaufen sind. Im Hinblick auf den TOP 2.1, Antrag des Ortsbeirates Mörzheim nach einem Suchraum im Ort, stellt er fest, dass dies bei den weiteren Planungen berücksichtigt werde.

Der Bauausschuss beschloss mehrheitlich, bei vier Gegenstimmen und einer Enthaltung für den nachgenannten Beschlussvorschlag: