1.         Für das in der Anlage umgrenzte Gebiet der Gemarkung Landau wird der Bebauungsplan F 7 „Ehemaliger Möbelhof in der Helmbachstraße" aufgestellt.

 

2.       Die Verwaltung wird beauftragt, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB auf der Grundlage der in dieser Begründung dargestellten Planungsziele vorzunehmen.

 

3.       Der Abweichung von der Richtlinie zur Festsetzung von gefördertem Mietwohnungsbau nach Landeswohnraumfördergesetz (LWoFG) im Rahmen der Baulandbereitstellung in der Stadt Landau (Quotierungsrichtlinie) und der in der Begründung beschriebenen Ersatzmaßnahme zum Nachweis der sozialen Verantwortung wird zugestimmt.

 

Der Vorsitzende führte kurz in das Thema der Sitzungsvorlage der Abteilung Stadtplanung und Stadtentwicklung vom 27.02.2017 ein, auf welche verwiesen wird. Er betonte, dass erst am 07.03.2017 eine Quotierungsrichtlinie für sozialen und geförderten Mietwohnungsbau im Stadtrat verabschiedet wurde und nun, kaum eine Woche später, über die erste Abweichung beschlossen werden soll. Der Vorsitzende, dem hier „zwei Herzen in einer Brust“ schlugen, übergab für die fachliche Stellungnahme das Wort an Herrn Kamplade.

 

Konkret gehe es, so Herr Kamplade, um zwei zusammenhängende Dinge: Vor Verabschiedung der Quotierungsrichtlinie wäre der Verwaltung der Abweichungsantrag vorgelegt worden. Seit 07.03.2017 hat sich die Stadt die Bindung auferlegt, 25 % der Wohneinheiten von nicht städtischen Grundstücken, die wohnbaulich genutzt und entwickelt werden, für den sozialen Wohnungsbau vorzusehen. Nach langer und intensiver Abwägung der Gegebenheiten, schlage die Verwaltung eine Zustimmung vor. Seit Jahren stehe die Verwaltung mit dem Flächeninhaber in Kontakt, um ihm Nutzungsperspektiven aufzuzeigen. Eine Absichtserklärung entsprechend dem vorgelegten Konzept wurde letztendlich vor drei Jahren vom Flächeninhaber abgegeben. Eine Nutzung der Fläche in Form einer Reihenhausbebauung auf dem ehemaligen Gewerbebetriebsgelände wurde ihm ursprünglich von der Verwaltung sogar empfohlen. Im näheren Umfeld seien bereits Reihenhäuser vorhanden, so dass die vorgeschlagene Bebauung in die vorhandene Struktur passe. In der unmittelbaren Nachbarschaft soll in Kürze ein Bestandsgebäude zu einem Mehrfamilienhaus (in Form von Geschosswohnungsbau) umgebaut werden. Für dieses Bauvorhaben wurde bereits eine Baugenehmigung erteilt. Hier könnte leider nicht mehr nachträglich gefordert werden, sozialen Wohnungsbau zu errichten.

Herr Kamplade hob hervor, dass der Antragsteller Mitte 2015, lange Zeit vor Verabschiedung der Quotierungsrichtlinie, der Stadtverwaltung einen Bebauungsentwurf vorlegte und im Vorfeld zusammen mit der Verwaltung ein Konzept erarbeitete. Formal gesehen, müsste dem Antragsteller jetzt gesagt werden, dass das Bauvorhaben so nicht umsetzbar sei, da die Quotierungsrichtlinie „dazwischen kam“. Herr Kamplade bleibe im Hinblick auf die Gesamtbetrachtung bei seiner Empfehlung, dem Aufstellungsbeschluss und der Abweichung von der Quotierungsrichtlinie zuzustimmen, weil der Antragsteller aufgrund der Vorgeschichte Vertrauensschutz genießen sollte. Der Antragsteller hat sich nach Verhandlungen mit dem Bauamt dazu bereit erklärt, fünf Wohneinheiten an Familien zu vergeben, die sich innerhalb der Einkommensgrenze nach Landeswohnraumförderungsgesetzt (LWoFG) bewegen. Sozialer Mietwohnungsbau in Form von Geschosswohnungsbau soll auf dem Grundstück aber nicht realisiert werden.

 

Ratsmitglied Herr Eichhorn begrüßte das Bauvorhaben an sich in der Helmbachstraße und sehe dies als weiteren Beitrag zur Innenentwicklung. Er bestätigte allerdings auch, dass die zu beschließende Abweichung einen Knackpunkt darstelle. Aus diesem Grund werden er und seine Stadtratsfraktion nur mit einer gewissen Skepsis zustimmen– auch weil sie keinen Präzedenzfall schaffen wollen, auf den sich andere Bauherren berufen könnten. Er gehe davon aus, dass sich die städtischen Gremien in Zukunft häufiger mit Ausnahmeregelungen beschäftigen müssen.

Herrn Eichhorn stellte sich weiterhin die Frage, ob bei den fünf von insgesamt 16 Einzelhäusern, für deren Bezug ein Wohnberechtigungsschein erforderlich sei, der Standard hinsichtlich der Ausstattung heruntergefahren werde. Herr Kamplade entgegnete hierzu, dass dies nicht im Antrag erkennbar oder zu interpretieren sei. Der Stadt seien außerdem hinsichtlich einer Beeinflussung die Hände gebunden. Lediglich die Käufergruppe könnte vereinbart werden, nicht aber Kaufpreis oder Ausstattungsniveaus der Häuser. Weiterhin sei vom Bauherrn nicht beabsichtigt, Fördermittel zu beanspruchen, was somit ebenfalls als mögliches Steuerungsinstrument wegfiele.

 

Ratsmitglied Herr Löffel betonte, dass er nicht hoffe, häufig über Abweichungen beschließen zu müssen. Prinzipiell sei er für die Schaffung von Wohneigentum. Im Horst bestünde ohnehin schon ein verdichtetes Wohngebiet. Geschosswohnungsbau im Sinne der Quotierungsrichtlinie würde nicht unbedingt in die Umgebung passen. Ziel sei jedoch, so Herr Löffel, die auferlegte Quotierungsrichtlinie und die Miethöhe einzuhalten. Der finanzielle Rahmen wäre durch die Richtlinie genau abgedeckt, was im hier zu beschließenden Vorhaben nicht der Fall sei. Im Hinblick auf die Ausführung, der Ausstattung oder der Lage könne der Vermieter selbst entscheiden. Auf den Verkaufspreis könne ebenfalls kein Einfluss genommen werden. Die Absicht bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, werde mit dem Vorhaben nur bedingt umgesetzt.

 

Ratsmitglied Herr Freiermuth verwies ebenfalls auf die kürzlich verabschiedete Richtlinie und deren durchaus flexible Gestaltung in der Einzelfallbetrachtung. Die Richtlinie sei schließlich nicht „sklavisch“ auferlegt worden. Herr Freiermuth findet, dass die Umgestaltung des ehemaligen Möbelhofs dem „Horst gut tut“ – gerade weil keine Wohnblocks, sondern Doppel- und Reihenhäuser (20 Wohneinheiten), geplant werden. Herr Freiermuth könne sich nicht vorstellen, dass der Bauherr hinsichtlich der Gebäudeausstattung die für einkommensschwache Haushalte geltenden Richtlinien einfach so ausblenden könnte. Dass insgesamt fünf Wohneinheiten für einkommensschwache Haushalte vorenthalten werden, sei jedenfalls als Kompromiss des Antragsstellers zu werten, weshalb er seine Zustimmung geben wird.

Zu guter Letzt verwies Herr Freiermuth auf den vorherigen Tagesordnungspunkt und Herrn Kiesers Vortrag über die Entwicklung der ehemaligen Bahnfläche zwischen Horst- und Queichheimer Brücke. Wenn es schlecht laufen sollte, dann wäre keine wohnbauliche Entwicklung auf dem besagten Bahnareal möglich. Somit wäre empfehlenswert, das Vorhaben „Möbelhof Bullinger“ abzusegnen.

 

Ratsmitglied Herr Lichtenthäler betonte, dass nicht viele Flächen für Mietgeschosswohnungsbau und die festgelegte Quote von 25 % vorhanden seien und die Ressource „Fläche“ sehr knapp wäre. Die Stadt brauche sozialen Mietwohnungsbau. Daher halte er die erste Ausnahmeregelung für fragwürdig. Er und seine Fraktion würden dem Beschluss deswegen nicht zustimmen. Eine Zustimmung zur Ausnahme müsste nämlich, so Herr Lichtenthäler, sehr gute Gründe haben. Aus dem Grundstück könnte einfach mehr herausgeholt werden. Zu einem gewissen Anteil sollte Geschosswohnungsbau dort realisiert werden. Das Umfeld wäre dadurch sicherlich auch nicht (optisch) beeinträchtigt.

 

Ratsmitglied Herr Dürphold äußerte sich, dass er die fortgeschrittene Planung nicht mehr aufhalten wolle und hielt auch die Gründe für die Ausnahmeregelung für nachvollziehbar. Dennoch befürchte er, dass niemand mit Wohnberechtigungsschein zugreifen würde und die Wohneinheiten dann ganz regulär, ohne Berücksichtigung sozialer Aspekte, verkauft werden würden. Das bereite ihm „Bauchgrummeln“.

 

Ratsmitglied Herr Wagner wollte wissen, ob in das Bauvorhaben steuerliche Mittel fließen würden. Wenn bei den Verkäufen die Einkommensgrenze (plus bis zu 60 %) der Käufer nach LWoFG eingehalten werden würde, müsste es doch Erleichterungen für den Investor geben. Herr Kamplade äußerte hierzu, dass es sich beim vorliegenden Bauvorhaben ganz klassisch um freifinanzierten Wohnungsbau handle und keine Steuer- oder Fördermittel fließen werden. Mithilfe eines Wohnberechtigungsscheines, könnte allerdings geprüft werden, ob berechtigte Personen auch tatsächlich eine für einkommensschwache Haushalte vorgehaltene Wohnung erworben haben.

Herr Wagner fragte ergänzend, ob denn genau festgelegt wird, welche der Häuser für einkommensschwache Haushalte vorenthalten werden und ob es Kontrollinstrumente hierfür gebe. Herr Kamplade wisse leider nicht, wie der Bauherr die Vermarktung gestalten wird. Bisher wurde auch noch nicht darüber gesprochen oder verhandelt. Er bezog sich hierbei auf die Richtlinie, die besagte, dass gemessen an der Wohnfläche ein Anteil von 25 % durch sozialen Wohnungsbau abgedeckt sein müsste. In dem vorliegenden Fall sei dies recht einfach zu realisieren. Welche Häuser unter die Kategorie „Sozialer Wohnungsbau“ fallen, sei dabei egal.

Abschließend verkündete Herr Wagner, dass seine Fraktion dem Beschluss nicht zustimmen werde.

 

Ratsmitglied Frau Vogler stellte die Frage, wie der Antragseingang für einen Aufstellungsbeschluss gewertet werde. Sie schloss sich in vielen Aspekten ihren Vorrednern an, gerade im Hinblick auf weitere Fälle, für die eine Ausnahmeregelung gelten solle und die dann auch in Kürze folgen könnten. Im vorliegenden Fall sollte unbedingt die lange Vorplanung bei der Entscheidungsfindung zugunsten des Antragstellers berücksichtigt werden.

Sie verwies auf das maximale Einkommen von ca. 93.000,00 EUR eines fünfköpfigen Haushaltes mit zwei Erwachsenen und drei Kindern, nach LWoFG § 13 Abs. 2, um zum berechtigten Personenkreis zu zählen und findet, dass hier ein gewisser Handlungsspielraum für den Antragsteller hinsichtlich der sozialen Komponente gegeben sei. Ein Eigenheim sei schließlich der Wunsch vieler Familien. Für eine Entscheidung in der hiesigen Bauausschusssitzung benötige Frau Vogler allerdings noch weitere Informationen.

 

Ratsmitglied Herr Scheid regte an, dass der Investor in einem anderen Gebiet seines Wohnungsbestandes Sozialwohnungen schaffen könnte.

Herr Scheid wollte außerdem wissen, ob eine Teilfläche für die geplante Reihenhäuserbebauung zum Beispiel für Geschosswohnungsbau genutzt werden könnte. Herr Kamplade erklärte, dass dies seitens des Investors nicht gewollt sei, obwohl es städtebaulich möglich wäre, eine Reihenhausbebauung mit Geschosswohnungsbau zu mischen. Herr Scheid betonte, dass das Versäumnis nicht seitens der Stadt gegeben sei, sondern der Bauherr / Antragsteller lange schon am Planen sei. Er zog einen Vergleich mit einer ehemaligen Gärtnerei in der Schneiderstraße, deren jetzige Bebauung so nicht geplant gewesen sei und trotzdem im Nachhinein alle zufrieden stellte. Herr Kamplade erläuterte daraufhin die räumliche Einordnung der Reihenhäuser anhand einer Visualisierung. Er bestätigte Herrn Scheid, dass ein Mehrfamilienwohnungsbau auf dem Baugrundstück möglich wäre. Städtebaulich sei dies durchaus begründbar. Im Horst sei eine Mischung erkennbar und unterschiedliche Wohnformen könnten dort realisiert werden. Der Antragsteller, so Herr Kamplade, möchte dies in der dargestellten Form allerdings nicht.

 

Ratsmitglied Herr Eisold merkte an, dass jedes Baugebiet „speziell“ sei und seiner Auffassung nach, der Horst nicht noch weiter verdichtet werden müsste. Eine lockere Bebauung sei sicherlich vorteilhaft.

Herr Eisold ging weiterhin auf das Thema „Ausstattung“ ein und betonte, dass er eine „Abspeckung“ dahingehend als sinnvoll erachte. Fraglich sei jedoch, ob der Bauherr dann tatsächlich die Wohnungen „billiger“ ausstatten und vermarkten würde. Herr Eisold fragte, ob Verkaufspreise gekoppelt werden könnten und ob es in irgendeiner Art Einflussmöglichkeiten seitens der Stadt gebe. Für ihn wäre dann eine Zustimmung zur Abweichung von der Quotierungsrichtlinie denkbar. Wichtig sei jedoch, dass nicht direkt im Anschluss z.B. fünf weitere Anträge in der hier diskutierten Form eingehen werden.

Der Vorsitzende ging hierzu auf den erst kürzlich gefassten Beschluss hinsichtlich der Quotierungsrichtlinie ein und betonte, dass absichtlich nicht irgendwelche Eventualitäten, die es geben könnte, in der Richtlinie aufgenommen wurden. Die Richtlinie wurde sehr „schlank“ gehalten. Er verwies auch darauf, dass ebenfalls die Möglichkeit zur Ausnahme in der Richtlinie festgelegt wurde. Es sei daher keine Überraschung, wenn über Ausnahmen zu beschließen sei und es sollte keine Rolle spielen, dass über die Ausnahme eine Woche nach Verabschiedung der Richtlinie schon zu beschließen sei. Eine Beschlussfassung müsse demnach nach fachlichen und sachlichen Kriterien erfolgen. Jeder Fall sei anders und nicht mit anderen zu vergleichen, auch wenn es Ähnlichkeiten gebe. Der Vorsitzende verdeutlichte den anwesenden Bauausschussmitgliedern, dass es in ihrer Entscheidung liege, ob sie den Antrag überzeugend finden oder nicht.

Herr Kamplade erklärte hinsichtlich der Frage zur Koppelung von Verkaufspreisen und Ausstattungen, dass dies durchaus vertraglich abgesichert werden könnte. Allerdings sei die Überprüfbarkeit und Durchsetzbarkeit nicht ausreichend möglich, weil mitunter ein zu großer bzw. rechtlich nicht möglicher Eingriff in das Recht des Privaten sei. Verträge sollten demnach auch nur geschlossen werden, wenn sich die Vertragspartner daran halten könnten. Herr Kamplade riet aus den genannten Gründen davon ab, solche Verträge zu schließen. Vielmehr sollten andere (Kontroll-) Instrumente, wie beispielsweise Wohnberechtigungsscheine, herangezogen werden. Die Wohnberechtigungsscheine, für die es klare Prüfkriterien gibt, werden sogar direkt im Stadtbauamt ausgestellt.

Herr Kamplade sprach weiterhin vom Problem der Präzedenzwirkung, welches bei jeder Einzelfall- bzw. Spezialfallentscheidung auftreten könnte. Im vorliegenden Fall sei eine außergewöhnlich lange Vorlaufzeit gegeben. Hinzu komme noch die städtebauliche Planung seitens des Stadtbauamtes. Herrn Kamplade sei der Vertrauensschutz, auf Grund der Intensität, sehr wichtig. Bei künftigen Entscheidungen sei mit dieser Art von Fällen, in denen es im Vorfeld einen solch intensiven Kontakt mit dem Antragsteller gab, nicht zu rechnen.

 

Ratsmitglied Herr Löffel war der Meinung, dass der „Deckel“ drauf gemacht werden sollte – gerade im Hinblick auf die zweijährige Planung. Die Stadt solle demnach als verlässlicher Partner fungieren. Herr Löffel hätte sich allerdings gewünscht, früher, d.h. vor der Stadtratssitzung vom 07.03.2017, über das Bauvorhaben informiert worden zu sein. Zukünftige Fälle sollten rechtzeitig bekanntgegeben werden. Herr Löffel betonte dennoch, dass er und seine Stadtratsfraktion für das Vorhaben stimmen werden.

 

Ratsmitglied Herr Eichhorn widersprach seinem Vorredner, Herrn Lichtenthäler, der sagte, dass solche Fälle nur wenige sein werden. Herr Eichhorn hingegen sei anderer Meinung, weil sich die Quotierungsrichtlinie nicht nur auf die Innenstadt beziehe sondern auch alle Stadtteile umfasst. Die Errichtung von etwa 500 Wohneinheiten sei in den Stadtdörfern vorgesehen. In der Mehrzahl werde es sich nicht um Geschosswohnungsbau handeln. Der Trend gehe hin zu Reihen-, Doppel-, bzw. Einfamilienhäusern.

 

Ratsmitglied Herr Heuberger zitierte die Quotierungsrichtlinie der Stadt Landau vom 07.03.2017 dahingehend, dass diese nur auf den Geschossmietwohnungsbau anzuwenden sei. Im Falle des ehemaligen Möbelhofes Bullinger wurden zudem keine Fördermittel beantragt. Aus den genannten Gründen sehe er keinen Grund, dem Vorhaben nicht zuzustimmen. Der Vorsitzende nahm Herrn Heubergers Wortmeldung zum Anlass, die Quotierungsrichtlinie ebenfalls zu zitieren. Es sei zu entnehmen, dass die Richtlinie auch für das Grundstück des ehemaligen Möbelhofes Anwendung findet.

Des Weiteren wollte Herr Heuberger wissen, wie die geplanten Parkplatzflächen zu bewerten seien. Er sei der Ansicht, dass Parkbuchten nicht hintereinander angelegt werden dürften, sondern einzeln zugänglich sein müssten. Herr Kamplade erklärte, dass dies bei Einfamilienhäusern durchaus möglich sei. In vielen Teilen der Stadt würde dies bereits so gehandhabt.

 

Ratsmitglied Herr Lichtenthäler äußerte sich zu den Gründen, weshalb er dem Beschlussvorschlag nicht zustimmen werde:

Zum einen hätte die Stadt die Planungshoheit und könnte eine Zustimmung ablehnen. Er nahm hierzu Bezug auf die Wortmeldung seines Vorredners, Herrn Eisold, hinsichtlich der Besonderheiten jedes Baugebietes. Es sei überall von speziellen Gegebenheiten auszugehen. Daher sollte ein „Signal“ gesetzt werden.

Zum anderen verwies Herr Lichtenthäler auf die knappe Ressource „Fläche“, was auch schon sein Vorredner, Herr Eichhorn, hervorhob. Mit der Fläche des ehemaligen Möbelhofes könnte mehr gemacht werden. Er stellte in den Raum, was denn noch mit der Richtlinie zu erreichen sei, wenn stets Ausnahmen zugestimmt werden?

Kritisch äußerte sich Herr Lichtenthäler abschließend über die späte Bekanntgabe des Antrages.

 

Der Vorsitzende dankte den Bauausschussmitgliedern und verwies auf den weiteren Gremienlauf dieser Beschlussvorlage.

Der Bauausschuss empfahl dem Hauptausschuss und Stadtrat mehrheitlich, bei 3 Nein-Stimmen und einer Enthaltung, nachgenannten Beschlussvorschlag.